Lựa chọn nhà đầu tư dự án năm 2026: Quy trình thực hiện từ đầu đến cuối

Nghị định 274/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Nghị định được ban hành ngày 07/07/2026 và có hiệu lực từ ngày 21/08/2026.

Theo quy định mới, quy trình lựa chọn nhà đầu tư không chỉ gồm bước đấu thầu. Tùy từng dự án, quy trình có thể bắt đầu từ công bố dự án, mời quan tâm, sau đó chuẩn bị và tổ chức đấu thầu, đánh giá hồ sơ, phê duyệt kết quả và cuối cùng là đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng.

Lựa chọn nhà đầu tư dự án được thực hiện theo quy trình nào?

Trước khi thực hiện các bước lựa chọn, cần xác định dự án có thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không.

Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP quy định nhóm dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu gồm:

Dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
Dự án phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực nhưng không thuộc hai nhóm trên và không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công.

Trong nhóm dự án có sử dụng đất, Nghị định quy định cụ thể nhiều trường hợp thuộc các lĩnh vực như xử lý chất thải rắn sinh hoạt, cấp nước, chợ, trạm dừng nghỉ, cảng hàng không mới, giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư và điện lực.

Sau khi xác định dự án thuộc phạm vi phải lựa chọn nhà đầu tư, quy trình tiếp theo phụ thuộc vào hình thức và phương thức được áp dụng.

Bước 1: Công bố dự án đầu tư kinh doanh

Đây là bước mở đầu trong các quy trình lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 9 Nghị định 274/2026/NĐ-CP.

Đối với các dự án áp dụng đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ, quy trình bắt đầu bằng việc công bố dự án đầu tư kinh doanh.

Các phương thức khác cũng bắt đầu bằng bước công bố dự án trước khi chuyển sang giai đoạn chuẩn bị và tổ chức đấu thầu.

Việc công bố dự án nhằm cung cấp các thông tin cần thiết để nhà đầu tư tiếp cận dự án và chuẩn bị tham gia quá trình lựa chọn theo quy định.

Bước 2: Xác định có phải thực hiện mời quan tâm hay không

Không phải mọi dự án đều thực hiện thủ tục mời quan tâm.

Theo Điều 9 Nghị định 274/2026/NĐ-CP, thủ tục mời quan tâm được áp dụng đối với những dự án cần xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Nhóm này gồm các trường hợp được quy định tại điểm e, g, h khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định.

Khi thuộc trường hợp phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm, quy trình được thực hiện theo hướng:

Công bố dự án → Mời quan tâm → Xác định số lượng nhà đầu tư đáp ứng điều kiện → Chuyển sang bước đấu thầu nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng điều kiện mời quan tâm.

Nếu dự án không thuộc trường hợp phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm thì thực hiện trực tiếp quy trình lựa chọn tương ứng với phương thức đấu thầu được áp dụng.

Bước 3: Chuẩn bị đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Sau khi công bố dự án và hoàn tất thủ tục mời quan tâm nếu thuộc trường hợp áp dụng, cơ quan có thẩm quyền chuyển sang giai đoạn chuẩn bị đấu thầu.

Nội dung cụ thể của bước này được triển khai theo từng phương thức lựa chọn nhà đầu tư và các quy định chi tiết tại Nghị định 274/2026/NĐ-CP cùng Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định.

Đây là giai đoạn chuẩn bị các điều kiện cần thiết để tổ chức đấu thầu, trước khi nhà đầu tư chính thức nộp hồ sơ dự thầu.

Bước 4: Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Tùy đặc điểm của dự án, Nghị định 274/2026/NĐ-CP quy định các phương thức khác nhau.

Một giai đoạn một túi hồ sơ

Đối với dự án áp dụng đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ, quy trình gồm:

Công bố dự án → Chuẩn bị đấu thầu → Tổ chức đấu thầu → Đánh giá hồ sơ dự thầu → Phê duyệt, công khai kết quả → Đàm phán, hoàn thiện và ký hợp đồng.

Đây là quy trình được quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định.

Một giai đoạn hai túi hồ sơ

Đối với dự án yêu cầu công trình kiến trúc có giá trị theo quy định của pháp luật về kiến trúc, có thể áp dụng đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ.

Sau khi tổ chức đấu thầu, hồ sơ đề xuất về kỹ thuật và hồ sơ đề xuất về tài chính được đánh giá theo quy định. Sau đó mới thực hiện các bước trình, thẩm định, phê duyệt, công khai kết quả và đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng.

Hai giai đoạn một túi hồ sơ

Đối với dự án có yêu cầu đặc thù phát triển kinh tế, xã hội của ngành, vùng hoặc địa phương nhưng chưa xác định được cụ thể các tiêu chuẩn về kỹ thuật, kinh tế, xã hội, môi trường, Nghị định quy định phương thức đấu thầu rộng rãi hai giai đoạn một túi hồ sơ.

Quy trình được triển khai theo hai giai đoạn:

Công bố dự án → Chuẩn bị và tổ chức đấu thầu giai đoạn một → Chuẩn bị và tổ chức đấu thầu giai đoạn hai → Đánh giá hồ sơ dự thầu giai đoạn hai → Phê duyệt, công khai kết quả → Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.

Bước 5: Đánh giá hồ sơ dự thầu

Sau khi tổ chức đấu thầu, hồ sơ của các nhà đầu tư được đánh giá theo phương thức áp dụng đối với dự án.

Với phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ, bước tiếp theo là đánh giá hồ sơ dự thầu.

Với phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ, việc đánh giá được thực hiện đối với hồ sơ đề xuất về kỹ thuật và hồ sơ đề xuất về tài chính.

Với phương thức hai giai đoạn một túi hồ sơ, việc đánh giá hồ sơ dự thầu giai đoạn hai được thực hiện trước khi chuyển sang bước trình, thẩm định và phê duyệt kết quả.

Như vậy, nội dung đánh giá không hoàn toàn giống nhau giữa các phương thức. Việc xác định đúng phương thức ngay từ đầu có ý nghĩa trực tiếp đối với các bước tiếp theo của quá trình lựa chọn.

Bước 6: Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả

Sau khi hoàn thành đánh giá hồ sơ, kết quả lựa chọn nhà đầu tư được trình, thẩm định và phê duyệt theo quy định.

Kết quả sau khi được phê duyệt phải được công khai theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Đây là bước chuyển từ quá trình đánh giá hồ sơ sang giai đoạn hoàn thiện các thủ tục để ký kết hợp đồng với nhà đầu tư được lựa chọn. Điều 9 Nghị định 274/2026/NĐ-CP đều quy định bước này trong các quy trình đấu thầu tương ứng.

Bước 7: Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng

Sau khi kết quả lựa chọn nhà đầu tư được phê duyệt và công khai, bước cuối cùng trong quy trình đấu thầu là đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.

Đây là bước được quy định tại điểm e khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 9 Nghị định 274/2026/NĐ-CP đối với các phương thức đấu thầu tương ứng.

Sau khi hoàn tất bước này, việc thực hiện dự án được triển khai theo hợp đồng đã ký và các quy định pháp luật có liên quan.

Trường hợp chỉ định nhà đầu tư và lựa chọn trong trường hợp đặc biệt

Không phải mọi hình thức lựa chọn nhà đầu tư đều thực hiện theo quy trình đấu thầu tại các khoản 1 đến 4 Điều 9.

Nghị định 274/2026/NĐ-CP quy định riêng:

Dự án áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện theo quy trình tại Mục 2 Chương V.
Dự án áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt thực hiện theo quy trình tại Mục 1 Chương V.

Do đó, khi tra cứu một dự án cụ thể, cần xác định trước hình thức lựa chọn nhà đầu tư thay vì áp dụng một quy trình chung cho tất cả dự án.

Toàn bộ quy trình lựa chọn nhà đầu tư dự án

Có thể khái quát quy trình theo Nghị định 274/2026/NĐ-CP như sau:

Xác định dự án thuộc trường hợp phải lựa chọn nhà đầu tư

↓

Công bố dự án đầu tư kinh doanh

↓

Xác định có phải mời quan tâm hay không

↓

Nếu phải mời quan tâm → Mời quan tâm → Xác định số lượng nhà đầu tư đáp ứng điều kiện

↓

Chuẩn bị đấu thầu

↓

Tổ chức đấu thầu theo phương thức được áp dụng

↓

Đánh giá hồ sơ

↓

Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả

↓

Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng

Đối với các dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm, chỉ khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng điều kiện mời quan tâm thì mới chuyển sang các bước đấu thầu tương ứng với phương thức được áp dụng.

Quy trình được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục I

Điều 9 Nghị định 274/2026/NĐ-CP quy định quy trình lựa chọn nhà đầu tư tại các khoản 1, 2, 3 và 4 được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định.

Vì vậy, Điều 9 có thể được xem là phần khung của quy trình, còn khi thực hiện từng dự án cần tiếp tục đối chiếu các bước, biểu mẫu, hồ sơ và nội dung cụ thể trong Phụ lục I cũng như các điều khoản tương ứng của Nghị định.

Đặc biệt, quy trình không giống nhau hoàn toàn giữa dự án một giai đoạn một túi hồ sơ, một giai đoạn hai túi hồ sơ, hai giai đoạn một túi hồ sơ và dự án phải thực hiện mời quan tâm.

Kết luận

Nghị định 274/2026/NĐ-CP thiết lập quy trình lựa chọn nhà đầu tư theo từng nhóm dự án và phương thức thực hiện. Về tổng thể, quá trình có thể bắt đầu từ xác định dự án thuộc diện phải lựa chọn nhà đầu tư, công bố dự án, mời quan tâm nếu thuộc trường hợp áp dụng, sau đó tổ chức đấu thầu, đánh giá hồ sơ, phê duyệt kết quả và ký kết hợp đồng.

Khi tra cứu một dự án cụ thể, cần đối chiếu đồng thời loại dự án, hình thức lựa chọn và phương thức đấu thầu để xác định đúng quy trình áp dụng.

Quyhoach24h.vn sẽ tiếp tục cập nhật các quy định mới về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch và lựa chọn nhà đầu tư, giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư thuận tiện theo dõi, tra cứu và thực hiện đúng quy định.

Văn bản pháp lý

Lựa chọn nhà đầu tư dự án năm 2026: Những quy trình cần biết