Điều chỉnh gia hạn giấy phép xây dựng năm 2026: Khi nào phải thực hiện?

Trong quá trình xây dựng, nếu thiết kế công trình có thay đổi, chủ đầu tư không phải lúc nào cũng phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định cụ thể những trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh, đồng thời quy định thời hạn và hồ sơ gia hạn giấy phép.

Thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mỗi lần là mấy tháng từ 01/7/2026? Quy định chủ đầu tư trong xây dựng từ ngày 1/7/2026 ra sao?

Điều chỉnh gia hạn giấy phép xây dựng được quy định thế nào?

Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hai nội dung chính là điều chỉnh giấy phép xây dựng và gia hạn giấy phép xây dựng.

Đối với điều chỉnh, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục nếu việc thay đổi thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung được pháp luật quy định.

Đối với gia hạn, trường hợp công trình chưa khởi công khi giấy phép hết hiệu lực khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn. Mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng.

Khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu việc điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung sau:

Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài

Trường hợp công trình nằm trong khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc, nếu điều chỉnh thiết kế làm thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép.

Quy định này nhằm bảo đảm công trình sau khi thay đổi vẫn được quản lý theo yêu cầu về kiến trúc của khu vực.

Thay đổi vị trí, diện tích, số tầng hoặc kết cấu chính

Chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép nếu thay đổi một trong các yếu tố:

Vị trí xây dựng công trình.
Diện tích xây dựng.
Số tầng.
Giải pháp kết cấu chính của công trình.

Đây là nhóm thay đổi trực tiếp đến các thông số cơ bản của công trình đã được cấp phép.

Thay đổi phân khu chức năng bên trong

Nếu điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình, chủ đầu tư cũng phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Như vậy, không chỉ những thay đổi ở phần bên ngoài công trình mới có thể dẫn đến việc phải điều chỉnh giấy phép. Một số thay đổi về công năng và phân khu sử dụng bên trong cũng thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục.

Trường hợp nào không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Nghị định 217/2026/NĐ-CP cũng quy định trường hợp được thực hiện điều chỉnh thiết kế mà không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Cụ thể, nếu việc điều chỉnh thiết kế xây dựng không làm thay đổi các nội dung về:

Hình thức kiến trúc mặt ngoài thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc;
Vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính;
Phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình;

thì chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Điểm này cần được xác định dựa trên nội dung thay đổi thực tế của thiết kế, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi của hạng mục sửa đổi.

Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm những gì?

Theo khoản 2 Điều 63, hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm các thành phần chính sau:

Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Giấy phép xây dựng đã được cấp, kèm theo hồ sơ bản vẽ đã cấp cùng giấy phép.

Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng điều chỉnh trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt. Trường hợp dự án có điều chỉnh thì hồ sơ phải bao gồm thiết kế điều chỉnh tại Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Ngoài ra, hồ sơ còn có báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế xây dựng điều chỉnh theo quy định.

Nội dung này phải thể hiện các yêu cầu liên quan đến:

An toàn chịu lực.
An toàn phòng cháy, chữa cháy.
Bảo vệ môi trường.

Hồ sơ cũng phải kèm các tài liệu tương ứng với phần thiết kế được điều chỉnh theo quy định tại Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Trường hợp thay đổi diện tích hoặc chức năng sử dụng đất

Nếu việc điều chỉnh thiết kế làm thay đổi diện tích sử dụng đất hoặc chức năng sử dụng đất của công trình, hồ sơ phải có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Đây là nội dung cần đặc biệt lưu ý khi thay đổi thiết kế có liên quan đến phạm vi sử dụng đất của công trình.

Khi nào phải gia hạn giấy phép xây dựng?

Theo khoản 3 Điều 63, đến thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng.

Mỗi giấy phép xây dựng:

Được gia hạn tối đa 2 lần.
Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng.

Như vậy, chủ đầu tư cần theo dõi thời hạn khởi công được ghi trong giấy phép để thực hiện thủ tục gia hạn đúng thời điểm.

Hồ sơ gia hạn giấy phép xây dựng

Hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng gồm:

Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II.
Bản chính hoặc bản sao có chứng thực giấy phép xây dựng đã được cấp.
Trường hợp sử dụng giấy phép xây dựng điện tử thì sử dụng giấy phép dưới dạng điện tử đã được cấp.

Giấy phép xây dựng được điều chỉnh hoặc gia hạn được ghi trực tiếp trên bản chính giấy phép đã cấp hoặc được cấp dưới dạng phụ lục bổ sung kèm theo giấy phép xây dựng theo mẫu tương ứng.

Thời gian giải quyết điều chỉnh, gia hạn giấy phép

Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định thời gian giải quyết hồ sơ kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối với điều chỉnh giấy phép xây dựng:

Nhà ở riêng lẻ: 7 ngày làm việc.
Các công trình còn lại: 9 ngày làm việc.

Đối với gia hạn giấy phép xây dựng: thời gian giải quyết là 5 ngày làm việc.

Đây là thời hạn của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Giấy phép điều chỉnh, gia hạn được thể hiện như thế nào?

Theo Điều 63, giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc gia hạn được ghi trực tiếp trên bản chính giấy phép xây dựng đã cấp.

Trường hợp phù hợp với quy định, cơ quan cấp phép có thể cấp dưới dạng bản phụ lục bổ sung kèm theo giấy phép xây dựng đã cấp theo mẫu tương ứng tại Phụ lục II của Nghị định.

Đối với giấy phép đã được điều chỉnh, nội dung điều chỉnh được thể hiện trong phần dành cho việc điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép.

Có được kế thừa giấy phép khi chuyển nhượng dự án?

Nghị định 217/2026/NĐ-CP cũng quy định trường hợp công trình đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư thực hiện:

Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất;
Chia tách;
Sáp nhập;
Hợp nhất.

Khi đó, tổ chức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc tổ chức được hình thành sau chia tách, sáp nhập, hợp nhất được kế thừa giấy phép xây dựng đã cấp.

Những điểm cần lưu ý khi điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép

Trước khi thực hiện thay đổi thiết kế, chủ đầu tư nên đối chiếu nội dung dự kiến điều chỉnh với các trường hợp tại khoản 1 Điều 63.

Nếu thay đổi liên quan đến vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính, kiến trúc mặt ngoài hoặc phân khu chức năng chính, cần thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép trước khi tiếp tục xây dựng phần có thay đổi.

Đối với gia hạn, cần chú ý thời điểm giấy phép hết hiệu lực khởi công. Nếu công trình chưa khởi công tại thời điểm này, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục gia hạn.

Mỗi giấy phép chỉ được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng.

Kết luận

Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định rõ hai nhóm thủ tục là điều chỉnh và gia hạn giấy phép xây dựng.

Trong đó, việc điều chỉnh được đặt ra khi thiết kế thay đổi các nội dung quan trọng như kiến trúc mặt ngoài, vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu chính hoặc phân khu chức năng chính. Trường hợp công trình chưa khởi công khi giấy phép hết hiệu lực khởi công thì phải đề nghị gia hạn; mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng.

Quyhoach24h.vn sẽ tiếp tục cập nhật các quy định pháp lý mới về xây dựng, quy hoạch và quản lý công trình, giúp người dân và chủ đầu tư dễ dàng theo dõi, tra cứu và thực hiện đúng quy định.

Văn bản pháp lý

Điều chỉnh, gia hạn giấy phép xây dựng 2026: Quy định mới cần biết