Bảng giá đất Đồng Nai 2026: Chi tiết giá đất ở, nông nghiệp và các khu vực

Bảng giá đất Đồng Nai 2026 được ban hành lần đầu theo Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND ngày 10/12/2025, chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây là bảng giá đất được xây dựng cho toàn bộ địa bàn tỉnh Đồng Nai mới, trong bối cảnh địa giới hành chính đã có nhiều thay đổi.

Cùng với bảng giá đất, HĐND tỉnh ban hành Nghị quyết 27/2025/NQ-HĐND quy định tiêu chí xác định khu vực, vị trí đất. Đến tháng 5/2026, UBND thành phố Đồng Nai tiếp tục ban hành Quyết định 03/2026/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026. Vì vậy, khi tra cứu giá đất hiện nay cần xem xét đồng thời bảng giá, tiêu chí xác định vị trí và hệ số điều chỉnh trong trường hợp thuộc diện áp dụng.

Cập nhật bảng giá đất tỉnh Đồng Nai sau sáp nhập

Bảng giá đất Đồng Nai 2026 chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026

Ngày 10/12/2025, HĐND tỉnh Đồng Nai thông qua Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND, ban hành Quy định Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2026. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Bảng giá đất mới được xây dựng theo nhiều nhóm đất, đồng thời phân chia cụ thể theo khu vực, tuyến đường, đoạn đường và vị trí. Đây là cơ sở để xác định nhiều khoản nghĩa vụ tài chính và các nội dung quản lý đất đai trên địa bàn.

Theo quy định, bảng giá đất được sử dụng trong nhiều trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tiền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai và một số trường hợp xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Bảng giá đất Đồng Nai 2026 gồm những loại đất nào?

Bảng giá đất năm 2026 được xây dựng với hệ thống phụ lục tương đối chi tiết, bao phủ nhiều nhóm đất khác nhau.

Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị được xác định theo từng khu vực, tuyến đường, đoạn đường và vị trí.

Đây là nhóm đất có mức độ phân hóa cao nhất bởi giá đất phụ thuộc rất lớn vào vị trí tiếp giáp đường giao thông, khả năng kết nối hạ tầng và đặc điểm từng khu vực đô thị.

Đất ở tại nông thôn

Đất ở tại nông thôn cũng được quy định theo từng địa bàn và vị trí.

Các thửa đất nằm trên tuyến đường lớn, đường tỉnh, quốc lộ hoặc các tuyến giao thông có khả năng kết nối tốt có thể có mức giá khác đáng kể so với đất nằm trên đường nhánh hoặc khu vực phía trong.

Đất nông nghiệp

Bảng giá bao gồm các nhóm đất nông nghiệp như đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm và các loại đất nông nghiệp khác.

Việc phân chia này phản ánh đặc điểm sử dụng đất khác nhau giữa các khu vực trên địa bàn tỉnh.

Đất thương mại, dịch vụ

Đất thương mại, dịch vụ được quy định trong hệ thống bảng giá đất phi nông nghiệp.

Đây là nhóm đất có ý nghĩa lớn đối với các khu vực phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ, du lịch và các hoạt động kinh doanh.

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Đất sử dụng cho cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được xác định theo khu vực và vị trí tương ứng.

Nhóm đất này đặc biệt đáng chú ý tại những địa bàn có tốc độ phát triển công nghiệp cao.

Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp

Bảng giá đất cũng quy định riêng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Đây là nhóm đất có vai trò quan trọng trong việc xác định các nghĩa vụ tài chính và phục vụ công tác quản lý, thu hút đầu tư trên địa bàn.

Bảng giá đất ở Đồng Nai 2026

Đất ở là nhóm được người dân và thị trường bất động sản quan tâm nhiều nhất.

Tuy nhiên, không thể xác định giá đất chỉ dựa trên tên xã hoặc phường. Muốn tra cứu chính xác cần xác định tuyến đường, đoạn đường và vị trí của thửa đất.

Giá đất ở tại đô thị

Đối với đất ở đô thị, bảng giá được chia theo từng tuyến đường và đoạn đường.

Cách phân chia này giúp phản ánh sự khác biệt giữa khu vực trung tâm và các khu vực ngoại vi, giữa tuyến đường có hoạt động thương mại cao với các tuyến đường dân cư.

Trong cùng một phường, giá đất vì vậy có thể chênh lệch đáng kể giữa các tuyến đường.

Giá đất ở tại nông thôn

Đối với đất ở nông thôn, giá cũng được xác định theo từng khu vực và tuyến đường.

Những thửa đất tiếp giáp các trục giao thông chính thường được phân vào vị trí có giá cao hơn. Ngược lại, đất nằm sâu trong khu dân cư hoặc trên đường nhánh sẽ được xác định theo vị trí tương ứng.

Bảng giá đất Đồng Nai 2026 tại khu vực Biên Hòa

Biên Hòa là một trong những khu vực đô thị có mật độ dân cư và hoạt động kinh tế cao của Đồng Nai.

Trong bảng giá đất năm 2026, giá đất tại khu vực đô thị được phân chia theo từng tuyến đường, đoạn đường và vị trí. Vì vậy, việc xác định giá đất cần dựa trên đúng phụ lục thay vì sử dụng một mức giá chung cho toàn bộ khu vực.

Đặc biệt, những tuyến đường có lợi thế về thương mại, kết nối các khu đô thị, khu công nghiệp hoặc các trung tâm dịch vụ có thể có mức giá cao hơn đáng kể so với khu vực dân cư phía trong.

Bảng giá đất Đồng Nai 2026 tại khu vực Bình Phước trước đây

Bảng giá đất năm 2026 được áp dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai mới, do đó phạm vi tra cứu không chỉ giới hạn ở địa bàn Đồng Nai trước đây.

Khu vực Bình Phước trước đây cũng thuộc phạm vi tỉnh Đồng Nai hiện nay. Khi tra cứu, người dân cần xác định đúng đơn vị hành chính hiện hành và đối chiếu với phụ lục bảng giá đất tương ứng.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với các thửa đất tại những khu vực đang có sự thay đổi về đơn vị hành chính sau quá trình sắp xếp.

Giá đất nông nghiệp Đồng Nai 2026

Đồng Nai có quỹ đất nông nghiệp lớn, đồng thời tồn tại nhiều vùng sản xuất nông nghiệp tập trung.

Do đó, bảng giá đất năm 2026 dành hệ thống quy định riêng cho các loại đất nông nghiệp.

Đất trồng lúa

Đất trồng lúa được xác định theo từng khu vực và vị trí.

Mức giá trong bảng không đồng nhất trên toàn tỉnh mà được phân chia dựa trên đặc điểm địa bàn theo quy định.

Đất trồng cây hằng năm

Đất trồng cây hằng năm được xác định riêng với đất trồng lúa.

Việc phân chia này giúp xác định mức giá phù hợp với mục đích sử dụng đất và đặc điểm từng khu vực.

Đất trồng cây lâu năm

Đất trồng cây lâu năm là nhóm đất phổ biến tại nhiều địa phương của Đồng Nai.

Giá đất được xác định theo từng khu vực, vị trí và loại đất tương ứng trong phụ lục bảng giá.

Các loại đất nông nghiệp khác

Ngoài các nhóm trên, bảng giá còn quy định đối với các loại đất nông nghiệp khác theo hệ thống phân loại của pháp luật đất đai.

Khi tra cứu, cần xác định chính xác mục đích sử dụng được ghi nhận trên hồ sơ địa chính để lựa chọn đúng bảng giá.

Giá đất thương mại, dịch vụ Đồng Nai 2026

Đất thương mại, dịch vụ là nhóm đất có mối liên hệ chặt chẽ với quá trình phát triển đô thị và kinh tế dịch vụ của tỉnh.

Mức giá được xác định theo từng khu vực, vị trí và nguyên tắc được quy định trong bảng giá đất.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giá đất theo bảng giá Nhà nước với giá chuyển nhượng hoặc giá thuê đất thực tế. Giá thị trường còn phụ thuộc vào khả năng kinh doanh, mặt tiền, lưu lượng giao thông, quy hoạch, hạ tầng và nhiều yếu tố khác.

Giá đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp Đồng Nai 2026

Đồng Nai là một trong những địa phương có hệ thống khu công nghiệp phát triển mạnh.

Vì vậy, giá đất khu công nghiệp và cụm công nghiệp là một nội dung quan trọng trong bảng giá đất năm 2026.

Việc quy định riêng nhóm đất này tạo cơ sở để xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và phục vụ công tác quản lý, thu hút đầu tư.

Đối với doanh nghiệp, cần lưu ý rằng giá đất trong bảng giá không đồng nghĩa với giá thuê đất hoặc giá thuê hạ tầng khu công nghiệp. Chi phí thực tế còn phụ thuộc vào thời hạn thuê, vị trí, hạ tầng và phương thức sử dụng đất.

Tiêu chí xác định khu vực, vị trí đất tại Đồng Nai

Song song với Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND, HĐND tỉnh Đồng Nai ban hành Nghị quyết 27/2025/NQ-HĐND ngày 10/12/2025 quy định tiêu chí xác định khu vực, vị trí đất trong bảng giá đất.

Đây là nội dung rất quan trọng khi tra cứu giá đất.

Vị trí 1

Vị trí 1 thường là vị trí có điều kiện tiếp cận giao thông và lợi thế sử dụng cao nhất trong phạm vi tuyến đường hoặc khu vực được quy định.

Đối với đất ở, vị trí này thường gắn với thửa đất tiếp giáp trực tiếp với tuyến đường được đưa vào bảng giá.

Các vị trí tiếp theo

Các vị trí phía sau được xác định theo tiêu chí cụ thể của từng nhóm đất và từng khu vực.

Do đó, không thể áp dụng một công thức giảm giá cố định cho mọi tuyến đường.

Người tra cứu cần đối chiếu trực tiếp với tiêu chí vị trí được quy định trong Nghị quyết 27/2025/NQ-HĐND và bảng giá đất tương ứng.

Một số trường hợp giá đất được điều chỉnh theo vị trí đặc thù

Bảng giá đất Đồng Nai 2026 có những quy định đáng chú ý đối với thửa đất, khu đất tiếp giáp từ hai tuyến đường giao thông trở lên.

Theo tài liệu triển khai bảng giá đất, trường hợp thửa đất hoặc khu đất tiếp giáp từ hai tuyến đường trở lên thuộc bảng giá thì có thể xác định giá theo tuyến đường có mức giá cao nhất và nhân hệ số 1,2, theo điều kiện được quy định cụ thể.

Quy định này cho thấy việc xác định giá đất không chỉ đơn giản là tìm tên tuyến đường rồi lấy đơn giá. Đặc điểm tiếp giáp, phạm vi thửa đất và vị trí thực tế cũng có thể ảnh hưởng đến kết quả.

Hệ số điều chỉnh giá đất Đồng Nai năm 2026

Bên cạnh bảng giá đất, UBND thành phố Đồng Nai đã ban hành Quyết định 03/2026/QĐ-UBND ngày 11/5/2026 quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026. Quyết định có hiệu lực từ ngày 11/5/2026.

Theo quy định, hệ số điều chỉnh được xác định theo nhiều nhóm, gồm:

Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường.
Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch.
Hệ số điều chỉnh theo các yếu tố ảnh hưởng.

Cách xác định giá đất trong các trường hợp thuộc phạm vi áp dụng được thực hiện trên cơ sở giá đất theo bảng giá và các hệ số tương ứng. Việc áp dụng cụ thể phụ thuộc vào loại đất, đối tượng, hình thức sử dụng, khu vực, vị trí và các yếu tố liên quan.

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi tính nghĩa vụ tài chính về đất đai trong năm 2026.

Bảng giá đất Đồng Nai 2026 được sử dụng để làm gì?

Theo Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ cho nhiều nội dung liên quan đến quản lý và tài chính đất đai.

Trong đó có việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất hằng năm; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai và tiền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.

Bảng giá cũng được sử dụng trong một số trường hợp xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư và các trường hợp khác theo quy định pháp luật.

Cách tra cứu bảng giá đất Đồng Nai 2026

Xác định đúng đơn vị hành chính

Trước tiên cần xác định xã, phường nơi có thửa đất.

Đối với những khu vực có thay đổi địa giới hành chính, cần sử dụng tên đơn vị hiện hành để tránh đối chiếu nhầm bảng giá.

Xác định loại đất

Tiếp theo, cần kiểm tra mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ địa chính.

Đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất thương mại dịch vụ và đất khu công nghiệp được áp dụng các nhóm bảng giá khác nhau.

Xác định tuyến đường và đoạn đường

Đối với đất ở, cần xác định chính xác tuyến đường và đoạn đường.

Đây là yếu tố quan trọng bởi một tuyến đường có thể được chia thành nhiều đoạn với mức giá khác nhau.

Xác định vị trí

Sau khi xác định tuyến đường, cần đối chiếu tiêu chí vị trí theo Nghị quyết 27/2025/NQ-HĐND.

Không nên chỉ căn cứ vào khoảng cách ước tính với mặt đường để tự xác định vị trí.

Kiểm tra hệ số điều chỉnh

Nếu việc tính toán thuộc trường hợp phải áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất, tiếp tục đối chiếu Quyết định 03/2026/QĐ-UBND và các phụ lục kèm theo.

Bảng giá đất Nhà nước có phải giá mua bán thực tế không?

Không.

Bảng giá đất là công cụ pháp lý phục vụ quản lý và xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong khi đó, giá mua bán trên thị trường hình thành dựa trên quan hệ cung cầu và đặc điểm thực tế của từng bất động sản.

Một thửa đất có thể có giá giao dịch cao hơn nhiều so với bảng giá Nhà nước do có vị trí đẹp, mặt tiền rộng, khả năng kinh doanh tốt, nằm gần khu đô thị, khu công nghiệp hoặc có tiềm năng phát triển hạ tầng.

Vì vậy, nếu mục đích là định giá hoặc đánh giá tiềm năng một bất động sản, cần kết hợp bảng giá đất, quy hoạch, pháp lý, hạ tầng và dữ liệu thị trường thay vì chỉ dựa vào một nguồn.

Những lưu ý khi tra cứu bảng giá đất Đồng Nai 2026

Trước hết, cần sử dụng Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND làm văn bản nền tảng của bảng giá đất năm 2026.

Tiếp theo, cần đối chiếu Nghị quyết 27/2025/NQ-HĐND để xác định đúng khu vực và vị trí đất.

Đối với các trường hợp có áp dụng hệ số, cần kiểm tra thêm Quyết định 03/2026/QĐ-UBND và các phụ lục liên quan.

Đặc biệt, không nên lấy mức giá của một tuyến đường để áp dụng cho toàn bộ xã hoặc phường. Bảng giá Đồng Nai được xây dựng chi tiết đến tuyến đường, đoạn đường và vị trí, vì vậy chỉ một thay đổi về vị trí cũng có thể làm giá đất thay đổi đáng kể.

Kết luận

Bảng giá đất Đồng Nai 2026 chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND. Bảng giá bao phủ nhiều nhóm đất gồm đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp và đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Điểm đáng chú ý là bảng giá được xây dựng gắn với khu vực, tuyến đường, đoạn đường và vị trí, trong khi tiêu chí xác định vị trí được quy định riêng tại Nghị quyết 27/2025/NQ-HĐND. Trong năm 2026, việc tính toán giá đất trong các trường hợp thuộc phạm vi áp dụng còn cần xem xét hệ số điều chỉnh theo Quyết định 03/2026/QĐ-UBND.

Do đó, để tra cứu chính xác giá đất tại một thửa đất cụ thể ở Đồng Nai, cần xác định đầy đủ đơn vị hành chính, loại đất, tuyến đường, đoạn đường và vị trí, sau đó kiểm tra các quy định điều chỉnh có liên quan.

Quyhoach24h.vn sẽ tiếp tục cập nhật thông tin về bảng giá đất, quy hoạch, hạ tầng giao thông và các dự án đô thị tại Đồng Nai. Qua đó, giúp người dân và nhà đầu tư theo dõi những thay đổi mới trong không gian phát triển của khu vực.

Nguồn thông tin

Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND ngày 10/12/2025 của HĐND tỉnh Đồng Nai.
Nghị quyết 27/2025/NQ-HĐND ngày 10/12/2025 về tiêu chí xác định khu vực, vị trí đất.
Quyết định 03/2026/QĐ-UBND ngày 11/5/2026 về hệ số điều chỉnh giá đất.
Các phụ lục bảng giá đất ban hành kèm theo Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND.

Tin tức bất động sản