TOD là gì? Quy hoạch TOD và đường sắt đô thị sẽ thay đổi Hà Nội ra sao?
TOD là viết tắt của Transit-Oriented Development, được hiểu là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Đây là mô hình trong đó phát triển đô thị được tổ chức gắn với hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị và các điểm kết nối giao thông.
Tại Hà Nội, TOD đang được xác định là một hướng phát triển quan trọng gắn với quá trình xây dựng mạng lưới đường sắt đô thị. Luật Thủ đô năm 2024 quy định việc đầu tư phát triển đường sắt đô thị tại Hà Nội được ưu tiên áp dụng mô hình TOD.
Định hướng này tiếp tục được thể hiện trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, trong đó TOD được xác định là một trong những mô hình phát triển không gian đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng.
TOD là gì?
TOD là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, trong đó hệ thống giao thông công cộng đóng vai trò quan trọng trong việc tổ chức không gian đô thị.
Thay vì phát triển đô thị tách rời với giao thông, TOD hướng tới việc kết hợp giữa:
- Hệ thống đường sắt đô thị.
- Các nhà ga và đầu mối giao thông.
- Khu dân cư.
- Khu thương mại, dịch vụ.
- Không gian công cộng.
- Hệ thống giao thông kết nối.
Mục tiêu là tạo ra những khu vực đô thị có khả năng tiếp cận giao thông công cộng thuận tiện và khai thác hiệu quả hơn hạ tầng giao thông, đất đai và không gian đô thị.
Vì sao Hà Nội đẩy mạnh mô hình TOD?
Hà Nội đang phát triển hệ thống đường sắt đô thị theo hướng hình thành mạng lưới thay vì chỉ đầu tư riêng lẻ từng tuyến.
Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, đường sắt đô thị được xác định là hạ tầng xương sống trong cấu trúc phát triển không gian đô thị, đồng thời tạo ra các hạt nhân để phát triển đô thị theo mô hình TOD.
Điều này có nghĩa là việc xây dựng metro không chỉ nhằm phục vụ nhu cầu đi lại mà còn được gắn với định hướng tổ chức không gian đô thị xung quanh hệ thống nhà ga.
Quy hoạch TOD gắn với đường sắt đô thị như thế nào?
Trong mô hình TOD, nhà ga đường sắt đô thị đóng vai trò là một trong những hạt nhân của khu vực phát triển.
Khi hệ thống đường sắt đô thị hình thành, khu vực xung quanh các nhà ga có thể được nghiên cứu tổ chức lại không gian đô thị, tăng khả năng kết nối giữa các phương thức giao thông và khai thác hiệu quả quỹ đất.
Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội cho biết tại các khu vực nhà ga, thành phố có cơ hội triển khai mô hình TOD, tạo ra không gian phát triển mới, không gian ngầm và khai thác hiệu quả hơn giá trị quỹ đất đô thị.
Như vậy, TOD không chỉ là xây dựng nhà ga, mà là cách tổ chức đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng.
TOD sẽ thay đổi không gian đô thị Hà Nội ra sao?
Một trong những thay đổi quan trọng là cách Hà Nội tổ chức các khu vực phát triển đô thị.
Theo định hướng quy hoạch mới, hệ thống đường sắt đô thị giữ vai trò dẫn dắt và tổ chức không gian, kết nối các cực phát triển dọc theo các trục giao thông.
Cùng với đó, khu vực quanh nhà ga có thể trở thành những điểm tập trung các chức năng đô thị, giao thông công cộng và dịch vụ.
Điều này tạo ra cách tiếp cận khác so với việc phát triển đô thị chủ yếu dựa trên các tuyến đường bộ.
TOD tác động thế nào đến giao thông Hà Nội?
TOD đặt giao thông công cộng vào trung tâm của quá trình phát triển đô thị.
Khi các khu vực phát triển được kết nối thuận tiện với nhà ga và mạng lưới vận tải công cộng, người dân có thêm lựa chọn di chuyển bằng metro và các phương thức vận tải công cộng kết nối.
Về lâu dài, mô hình này hướng tới việc tăng vai trò của vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn trong cấu trúc giao thông đô thị.
Đây cũng là định hướng được Hà Nội xác định khi phát triển mạng lưới đường sắt đô thị trong Quy hoạch Thủ đô.
TOD tác động thế nào đến quy hoạch sử dụng đất?
TOD tạo ra mối liên hệ chặt chẽ giữa giao thông và sử dụng đất.
Luật Thủ đô số 39/2024/QH15 quy định trong khu vực TOD, thành phố có thể thu và sử dụng 100% một số khoản thu để phát triển đường sắt đô thị, hệ thống giao thông công cộng và hạ tầng kỹ thuật kết nối với hệ thống vận tải hành khách công cộng.
Các khoản thu được Luật quy định gồm tiền thu đối với phần diện tích sàn xây dựng tăng thêm do tăng hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch khác của khu vực TOD; tiền thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD và phí cải thiện hạ tầng.
Đây là một cơ chế quan trọng cho thấy TOD không chỉ liên quan đến giao thông mà còn gắn với quy hoạch, đất đai và nguồn lực phát triển hạ tầng.
Hà Nội dự kiến hình thành bao nhiêu trung tâm TOD?
Theo thông tin Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội công bố về Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, Hà Nội sẽ hình thành:
- Khoảng 5 – 10 trung tâm TOD cấp quốc gia, liên vùng.
- Khoảng 20 – 30 trung tâm TOD cấp thành phố.
- Khoảng 120 – 150 điểm TOD cấp khu vực.
Các khu TOD được định hướng trở thành những hạt nhân phát triển đô thị mới, gắn với đường sắt đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ và không gian công cộng quy mô lớn.
Đây là định hướng được công bố trong quy hoạch tổng thể, không nên hiểu rằng toàn bộ các khu vực nằm gần tuyến metro hiện nay đều đã được xác định là TOD.
TOD có thể tạo ra những khu đô thị mới như thế nào?
Quy hoạch TOD có thể tạo điều kiện hình thành các khu vực đô thị tập trung quanh những đầu mối giao thông công cộng.
Một ví dụ đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội công bố là Phân khu A thuộc Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic. Phân khu này được định hướng phát triển khu đô thị mới gắn với mô hình TOD, đồng thời bố trí tổ hợp TOD tại ga Ngọc Hồi cùng hệ thống đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, đường sắt quốc gia và mạng lưới đường sắt đô thị.
Điều này cho thấy TOD đang được cụ thể hóa trong một số đồ án quy hoạch của Hà Nội chứ không chỉ dừng ở định hướng chung.
TOD có liên quan gì đến không gian ngầm?
Phát triển đường sắt đô thị cũng đặt ra yêu cầu khai thác không gian đô thị theo nhiều tầng.
Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, không gian quanh các nhà ga có thể được tổ chức gắn với không gian ngầm, thương mại – dịch vụ và hệ thống giao thông kết nối.
Việc kết hợp không gian trên mặt đất và không gian ngầm giúp tăng khả năng khai thác khu vực nhà ga trong điều kiện đô thị có mật độ cao.
TOD có làm giá đất tăng không?
Không thể kết luận rằng cứ nằm trong khu vực TOD thì giá đất chắc chắn tăng.
TOD có thể làm thay đổi khả năng tiếp cận giao thông và tạo điều kiện phát triển các chức năng đô thị xung quanh đầu mối giao thông công cộng. Tuy nhiên, giá trị của một bất động sản cụ thể còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, chức năng sử dụng đất, hạ tầng thực tế và các quy hoạch liên quan.
Vì vậy, khi đánh giá một bất động sản gần ga đường sắt đô thị, cần kiểm tra hồ sơ quy hoạch cụ thể thay vì chỉ dựa vào khoảng cách đến nhà ga.
Người dân cần lưu ý gì khi tra cứu khu vực TOD?
Một khu đất nằm gần tuyến đường sắt đô thị không đồng nghĩa với việc chắc chắn nằm trong khu vực TOD.
Khi kiểm tra một vị trí cụ thể, nên đối chiếu:
- Vị trí nhà ga và tuyến đường sắt đô thị.
- Ranh giới khu vực TOD nếu đã được xác định trong đồ án.
- Chức năng sử dụng đất.
- Quy hoạch giao thông.
- Chỉ giới đường đỏ.
- Các đồ án quy hoạch có liên quan.
- Dự án đầu tư hạ tầng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đặc biệt, cần phân biệt giữa định hướng TOD trong quy hoạch và dự án TOD đã được triển khai trên thực tế.
Tra cứu thông tin tham khảo tại: Quyhoach24h.vn
TOD sẽ thay đổi Hà Nội ra sao?
Nếu được triển khai đồng bộ, TOD sẽ tạo ra sự thay đổi không chỉ ở hệ thống giao thông mà còn ở cách Hà Nội tổ chức không gian đô thị.
Đường sắt đô thị có thể trở thành trục khung kết nối các cực phát triển; các khu vực quanh nhà ga trở thành hạt nhân phát triển đô thị; đồng thời quỹ đất và không gian xung quanh hệ thống giao thông công cộng được khai thác theo quy hoạch.
Về dài hạn, định hướng này có thể góp phần chuyển Hà Nội từ mô hình phát triển phụ thuộc nhiều vào giao thông đường bộ sang mô hình đô thị gắn kết chặt chẽ hơn với giao thông công cộng.
Tuy nhiên, hiệu quả thực tế phụ thuộc vào việc triển khai đồng bộ đường sắt đô thị, giao thông kết nối, quy hoạch sử dụng đất và hạ tầng đô thị.
Kết luận
TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, trong đó đường sắt đô thị và các đầu mối giao thông công cộng đóng vai trò quan trọng trong tổ chức không gian đô thị.
Tại Hà Nội, Luật Thủ đô số 39/2024/QH15 đã quy định ưu tiên áp dụng mô hình TOD khi đầu tư phát triển đường sắt đô thị. Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm cũng xác định TOD là một định hướng quan trọng để hình thành các hạt nhân phát triển đô thị mới.
Vì vậy, TOD trong tương lai sẽ không chỉ là câu chuyện về metro và nhà ga, mà còn liên quan trực tiếp đến quy hoạch đô thị, sử dụng đất, không gian công cộng, giao thông kết nối và cách Hà Nội khai thác nguồn lực để phát triển hạ tầng.
Quyhoach24h.vn sẽ tiếp tục cập nhật thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông và các dự án đô thị tại Hà Nội. Qua đó, giúp người dân và nhà đầu tư theo dõi những thay đổi mới trong không gian phát triển của khu vực.
Nguồn chính thống
1. Quốc hội – Luật Thủ đô số 39/2024/QH15
Quy định về ưu tiên áp dụng mô hình TOD đối với đầu tư phát triển đường sắt đô thị tại Hà Nội và cơ chế tài chính trong khu vực TOD.
Xem toàn văn Luật Thủ đô số 39/2024/QH15
2. Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội – Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm
Thông tin về định hướng phát triển TOD và hệ thống đường sắt đô thị trong cấu trúc không gian Hà Nội.
Xem thông tin Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm
3. Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội – Phát triển đường sắt đô thị, mô hình TOD
Thông tin về vai trò của TOD trong phát triển mạng lưới đường sắt đô thị Hà Nội.
Xem thông tin về mô hình TOD và đường sắt đô thị Hà Nội
4. Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội – Đường sắt đô thị trong Quy hoạch Thủ đô 100 năm
Thông tin về vai trò của đường sắt đô thị trong tổ chức không gian và phát triển các khu vực TOD.
Xem thông tin đường sắt đô thị trong Quy hoạch Thủ đô 100 năm