Giấy phép sửa chữa cải tạo năm 2026: Điều kiện và hồ sơ cần biết
Từ ngày 1/7/2026, việc cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo và di dời công trình được thực hiện theo Luật Xây dựng năm 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Điều 51 quy định điều kiện cấp phép, trong khi Điều 61 quy định cụ thể thành phần hồ sơ đối với từng trường hợp.
Giấy phép sửa chữa cải tạo năm 2026 được quy định thế nào?
Theo Điều 51 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, công trình sửa chữa, cải tạo, di dời phải đáp ứng các điều kiện tương ứng về đất đai, quy hoạch, thiết kế và an toàn theo Điều 50 của Nghị định.
Tuy nhiên, quy định có sự phân biệt giữa trường hợp sửa chữa, cải tạo làm thay đổi công trình và trường hợp giữ nguyên quy mô, chức năng hiện hữu.
Đối với di dời công trình, ngoài các điều kiện chung, phương án di dời phải bảo đảm an toàn cho công trình được di dời, người lao động, công trình lân cận, môi trường và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Điều kiện cấp phép sửa chữa, cải tạo công trình
Khoản 1 Điều 51 quy định công trình sửa chữa, cải tạo phải phù hợp với các điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 50 Nghị định 217.
Các điều kiện này liên quan đến:
- Sự phù hợp của công trình với mục đích sử dụng đất.
- Sự phù hợp của thiết kế với quy hoạch.
- Yêu cầu về an toàn công trình và công trình lân cận.
- Các yêu cầu về môi trường, phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và những yêu cầu liên quan.
- Thiết kế xây dựng phải được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định.
Trường hợp sửa chữa, cải tạo giữ nguyên quy mô
Đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo giữ nguyên quy mô và chức năng hiện hữu của công trình, Điều 51 quy định điều kiện được áp dụng theo khoản 1, 3 và 4 Điều 50.
Như vậy, quy định không yêu cầu áp dụng toàn bộ các điều kiện của Điều 50 đối với trường hợp này. Đây là điểm cần phân biệt khi xác định hồ sơ và điều kiện cấp phép.
Điều kiện khi di dời công trình
Di dời công trình là trường hợp có yêu cầu riêng về phương án thực hiện.
Theo khoản 2 Điều 51, phương án di dời phải bảo đảm:
- An toàn lao động.
- An toàn đối với công trình được di dời.
- An toàn đối với các công trình lân cận.
- Bảo vệ môi trường.
- Bảo đảm hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Do đó, hồ sơ di dời không chỉ thể hiện vị trí mới của công trình mà còn phải làm rõ phương án tổ chức thực hiện và các giải pháp bảo đảm an toàn.
Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo gồm những gì?
Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo và di dời công trình.
Trước hết, người đề nghị cấp phép phải có đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình hoặc di dời công trình theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định.
Đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo, hồ sơ gồm các nhóm giấy tờ chính sau.
Giấy tờ hợp pháp về đất đai
Hồ sơ phải có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Đây là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xem xét sự phù hợp của công trình với mục đích sử dụng đất.
Bản vẽ hiện trạng công trình
Người đề nghị cấp phép phải cung cấp bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo.
Bản vẽ phải được phê duyệt theo quy định và có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ trong hồ sơ đề nghị cấp phép.
Hồ sơ còn phải có ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo, với kích thước tối thiểu 10 x 15 cm.
Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo
Hồ sơ phải có thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với từng loại công trình theo quy định tại Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Thành phần thiết kế cụ thể phụ thuộc vào loại công trình và nội dung sửa chữa, cải tạo.
Hồ sơ xin giấy phép di dời công trình
Đối với trường hợp di dời, Điều 61 quy định một bộ hồ sơ riêng.
Giấy tờ về địa điểm di dời
Hồ sơ phải có:
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tại nơi công trình sẽ được di dời đến.
- Giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu công trình theo quy định pháp luật.
Bản vẽ công trình được di dời
Hồ sơ cần có bản vẽ hoàn công công trình nếu có.
Trường hợp không có bản vẽ hoàn công thì phải có bản vẽ thiết kế mô tả thực trạng công trình được di dời, gồm mặt bằng, mặt cắt móng và bản vẽ kết cấu chịu lực chính.
Ngoài ra, hồ sơ còn có bản vẽ tổng mặt bằng tại địa điểm công trình sẽ được di dời tới và bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng tại vị trí mới.
Báo cáo khảo sát, đánh giá chất lượng công trình
Người đề nghị cấp phép phải có báo cáo kết quả khảo sát, đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình.
Báo cáo này do tổ chức có chức năng về thiết kế hoặc kiểm định thực hiện.
Phương án di dời công trình
Phương án di dời do tổ chức có chức năng về thiết kế hoặc kiểm định thực hiện.
Nội dung phương án gồm:
- Thuyết minh hiện trạng công trình.
- Thuyết minh khu vực công trình sẽ được di dời đến.
- Giải pháp di dời.
- Phương án bố trí phương tiện, thiết bị và nhân lực.
- Giải pháp bảo đảm an toàn cho công trình, người, máy móc và thiết bị.
- Giải pháp bảo đảm an toàn cho công trình lân cận.
- Giải pháp bảo đảm vệ sinh môi trường.
- Tiến độ di dời.
- Tổ chức, cá nhân thực hiện di dời.
- Bản vẽ biện pháp thi công di dời công trình.
Thời gian giải quyết hồ sơ sửa chữa, cải tạo
Theo Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian giải quyết được phân theo loại công trình.
Đối với nhà ở riêng lẻ, thời gian cấp phép sửa chữa, cải tạo là 7 ngày làm việc.
Đối với các công trình còn lại, thời gian cấp phép sửa chữa, cải tạo là 9 ngày làm việc.
Hồ sơ được thực hiện trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Trong trường hợp có sự cố khách quan, đột xuất khiến không thể thực hiện trên môi trường điện tử, việc nộp hồ sơ có thể được thực hiện theo hình thức trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích theo quy định.
Những nội dung cần lưu ý khi sửa chữa, cải tạo nhà
Không phải mọi hoạt động sửa chữa đều có cùng yêu cầu về hồ sơ và điều kiện.
Khi chuẩn bị sửa chữa, cải tạo công trình, cần xác định trước:
Một là, nội dung sửa chữa có làm thay đổi quy mô hoặc chức năng công trình hay không.
Đây là yếu tố liên quan trực tiếp đến điều kiện áp dụng theo Điều 51.
Hai là, bộ phận nào của công trình được sửa chữa, cải tạo.
Hồ sơ phải thể hiện hiện trạng của các bộ phận dự kiến sửa chữa và có ảnh chụp hiện trạng công trình, công trình lân cận.
Ba là, công trình có thuộc trường hợp phải đáp ứng thêm yêu cầu về thiết kế, phòng cháy, chữa cháy hoặc các quy định chuyên ngành hay không.
Bốn là, nếu di dời công trình thì phải chuẩn bị phương án di dời riêng.
Phương án này phải thể hiện đầy đủ giải pháp kỹ thuật, nhân lực, phương tiện, tiến độ và các biện pháp bảo đảm an toàn theo Điều 61.
Kết luận
Quy định năm 2026 phân biệt khá rõ giữa sửa chữa, cải tạo và di dời công trình. Điều 51 tập trung vào các điều kiện cấp phép, trong khi Điều 61 quy định thành phần hồ sơ tương ứng với từng trường hợp.
Đặc biệt, trường hợp sửa chữa, cải tạo giữ nguyên quy mô và chức năng hiện hữu có điều kiện áp dụng riêng. Với công trình phải di dời, hồ sơ còn yêu cầu đánh giá chất lượng hiện trạng và phương án di dời chi tiết.
Quyhoach24h.vn sẽ tiếp tục cập nhật các quy định pháp lý mới về xây dựng, quy hoạch và quản lý công trình, giúp người dân và chủ đầu tư dễ dàng theo dõi, tra cứu và thực hiện đúng quy định.
Nguồn thông tin