Giấy phép xây dựng 2026: Quy định mới về điều kiện và thẩm quyền cấp phép

Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chính thức có hiệu lực. Cùng thời điểm, Nghị định số 217/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng cũng được áp dụng.

Trong đó, các quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng, thẩm quyền cấp phép, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và hủy giấy phép xây dựng được quy định cụ thể hơn.

Mẫu đơn xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2026? Tải mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở?

Giấy phép xây dựng 2026 được quy định như thế nào?

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, việc cấp giấy phép xây dựng phải tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025.

Đối với cấp giấy phép xây dựng mới, công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc xác định được thực hiện trên cơ sở giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 55 của Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, thiết kế xây dựng trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép phải đáp ứng các yêu cầu theo Luật Xây dựng năm 2025.

Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét việc cấp phép cho công trình.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng gồm những nội dung nào?

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, cấp giấy phép xây dựng mới phải đáp ứng các yêu cầu liên quan đến:

Mục đích sử dụng đất;
Thiết kế xây dựng;
An toàn về kết cấu chịu lực;
An toàn đối với công trình lân cận;
Yêu cầu về bảo vệ môi trường;
Phòng cháy, chữa cháy;
An toàn hạ tầng kỹ thuật;
Hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng và giao thông;
Bảo vệ di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thế giới và cảnh quan văn hóa của di tích;
Khoảng cách an toàn đối với công trình dễ cháy, nổ, độc hại;
Khoảng cách an toàn đối với công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng, an ninh.

Đối với công trình văn hóa, việc cấp phép còn phải tuân thủ các điều kiện theo pháp luật về di sản văn hóa.

Như vậy, việc cấp giấy phép xây dựng không chỉ được xem xét trên một yếu tố riêng lẻ. Hồ sơ phải đáp ứng đồng thời các điều kiện tương ứng với loại công trình và vị trí xây dựng.

Công trình nào phải thẩm tra thiết kế?

Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế xây dựng đối với các nội dung theo quy định.

Nội dung thẩm tra bao gồm an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.

Đối với công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, thiết kế xây dựng cũng phải được thẩm tra để bảo đảm các yêu cầu tương ứng theo quy định pháp luật.

Ai có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng từ ngày 1/7/2026?

Đây là một trong những nội dung đáng chú ý của hệ thống quy định mới.

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, UBND cấp xã thực hiện cấp giấy phép xây dựng đối với:

Công trình cấp III;
Công trình cấp IV;
Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý.

Quy định này không áp dụng đối với các công trình thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo phạm vi quy định.

Đối với các công trình được đầu tư xây dựng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế thuộc phạm vi được giao quản lý, Ban quản lý các khu vực này thực hiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Trong khi đó, Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình trên địa bàn tỉnh không thuộc các trường hợp nêu trên.

Thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép thuộc về ai?

Một nguyên tắc được Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định rõ là:

Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan đó có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và hủy giấy phép xây dựng do mình cấp.

Quy định này giúp xác định cơ quan xử lý khi giấy phép đã được cấp nhưng sau đó phát sinh nhu cầu điều chỉnh, gia hạn, cấp lại hoặc thuộc trường hợp phải thu hồi, hủy bỏ.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép đã cấp không đúng quy định, Chủ tịch UBND cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

Dự án có nhiều công trình thì xác định thẩm quyền thế nào?

Đối với dự án có nhiều công trình với loại và cấp công trình khác nhau, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án.

Đây là trường hợp cần lưu ý đối với những dự án có nhiều hạng mục xây dựng với quy mô và cấp công trình khác nhau.

Tương tự, khi điều chỉnh thiết kế xây dựng hoặc sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi cấp của công trình, thẩm quyền cấp giấy phép được xác định theo cấp của công trình sau khi điều chỉnh thiết kế hoặc sau khi sửa chữa, cải tạo.

Công trình gắn vào công trình khác xác định thẩm quyền ra sao?

Đối với công trình được đầu tư xây dựng gắn vào một công trình hoặc bộ phận công trình khác, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo cấp của công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Quy định này giúp xác định rõ cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp công trình mới có mối liên hệ với công trình hiện hữu.

Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng được quy định theo từng loại công trình

Nghị định 217/2026/NĐ-CP không áp dụng một bộ hồ sơ duy nhất cho tất cả công trình.

Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng được quy định tương ứng với từng loại công trình tại Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Đối với nhà ở riêng lẻ, Bộ Xây dựng dẫn chiếu quy định tại Điều 58 của Nghị định. Hồ sơ gồm đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, giấy tờ hợp pháp về đất đai và hồ sơ thiết kế xây dựng theo trường hợp cụ thể.

Do đó, khi chuẩn bị hồ sơ, người dân và chủ đầu tư cần xác định đúng loại công trình trước khi đối chiếu thành phần giấy tờ.

Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng có ý nghĩa gì?

Hệ thống quy định áp dụng từ ngày 1/7/2026 đã xác định cụ thể hơn về cơ quan cấp phép, điều kiện cấp phép và cách xác định thẩm quyền trong các trường hợp đặc thù.

Đặc biệt, việc xác định thẩm quyền không chỉ dựa vào địa điểm xây dựng mà còn liên quan đến cấp công trình, loại công trình, khu vực quản lý và tình trạng điều chỉnh thiết kế.

Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục, việc xác định đúng loại công trình và cơ quan có thẩm quyền là bước cần thiết.

Kết luận

Quy định về giấy phép xây dựng 2026 được thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Đối với cấp giấy phép xây dựng mới, công trình phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Xây dựng và Nghị định hướng dẫn. Thẩm quyền cấp phép được phân định giữa UBND cấp xã, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và Sở Xây dựng tùy từng loại công trình và phạm vi quản lý.

Đây sẽ là cơ sở để tiếp tục làm rõ từng nhóm thủ tục trong các bài tiếp theo, gồm cấp giấy phép mới, sửa chữa – cải tạo – di dời, điều chỉnh – gia hạn, giấy phép có thời hạn, quản lý trật tự xây dựng, quản lý thi công – nghiệm thu và cấp lại – thu hồi – hủy giấy phép.

Quyhoach24h.vn sẽ tiếp tục cập nhật các quy định pháp lý mới về xây dựng, quy hoạch và quản lý công trình, giúp người dân và chủ đầu tư dễ dàng theo dõi, tra cứu và thực hiện đúng quy định.

Văn bản pháp lý

Giấy phép xây dựng 2026: Ai cấp, khi nào phải xin và những điều cần biết