Theo quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D, tỷ lệ 1/2000 theo Quyết định 5400/QĐ-UBND
Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D, tỷ lệ 1/2000 là một trong bốn phân khu thuộc Đô thị thể thao Olympic phía Nam Hà Nội.
Việc UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 5400/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch là cơ sở để nghiên cứu tổ chức không gian đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sử dụng đất đồng bộ trong khu vực.
Đây cũng là bước quan trọng nhằm hiện thực hóa định hướng phát triển đô thị theo Quy hoạch chung Thủ đô và tạo nền tảng triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết trong thời gian tới.
Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D được lập nhằm mục tiêu gì?
Đô thị thể thao Olympic được Hà Nội định hướng trở thành một cực phát triển mới ở phía Nam Thủ đô, kết hợp giữa các chức năng thể thao, văn hóa, dịch vụ, thương mại, nhà ở và không gian công cộng. Trong tổng thể đó, Khu D là một phân khu có vai trò kết nối với các khu A, B và C, góp phần hình thành mạng lưới đô thị đồng bộ, hiện đại và bền vững.
Việc lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 giúp cụ thể hóa định hướng phát triển của quy hoạch cấp trên, đồng thời làm cơ sở để xác định cơ cấu sử dụng đất, mạng lưới giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các chỉ tiêu quản lý xây dựng trong phạm vi nghiên cứu.
Ngoài ý nghĩa về mặt quy hoạch, đồ án còn là căn cứ để các cơ quan quản lý nhà nước tổ chức quản lý đất đai, cấp phép xây dựng, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và triển khai các dự án đầu tư trong tương lai.
Căn cứ pháp lý của quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D
Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D được nghiên cứu trên cơ sở hệ thống văn bản pháp luật và quy hoạch cấp trên đang có hiệu lực. Trong đó, văn bản quan trọng nhất là:
- Quyết định số 5400/QĐ-UBND ngày 30/10/2025 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D, tỷ lệ 1/2000.
- Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội và các quy hoạch ngành có liên quan.
- Các quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Lưu ý rằng Quyết định số 5400/QĐ-UBND là quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, tức xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung nghiên cứu của đồ án. Các chỉ tiêu cụ thể về từng ô đất, tầng cao, mật độ xây dựng hay chức năng sử dụng đất sẽ được xác định trong hồ sơ đồ án quy hoạch phân khu sau khi hoàn thành và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Phạm vi nghiên cứu quy hoạch
Theo Quyết định số 5400/QĐ-UBND, Khu D thuộc tổng thể Đô thị thể thao Olympic phía Nam Hà Nội và được nghiên cứu trong mối liên hệ chặt chẽ với các phân khu A, B và C.
Việc xác định phạm vi nghiên cứu nhằm bảo đảm quá trình tổ chức không gian đô thị được thực hiện thống nhất, đồng bộ với hệ thống giao thông đối ngoại, các khu chức năng và mạng lưới hạ tầng kỹ thuật của toàn khu vực.
Phạm vi cụ thể, ranh giới hành chính và các tuyến tiếp giáp được thể hiện chi tiết trong hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch và bản đồ nghiên cứu kèm theo Quyết định số 5400/QĐ-UBND.
Quy mô nghiên cứu của Khu D
Khu D là một trong bốn phân khu cấu thành Đô thị thể thao Olympic. Phân khu được nghiên cứu theo tỷ lệ 1/2000, đây là cấp quy hoạch có nhiệm vụ tổ chức không gian, phân chia các khu chức năng và xác định hệ thống hạ tầng chính.
Đồ án hướng đến xây dựng một khu đô thị phát triển đồng bộ, đáp ứng yêu cầu phát triển lâu dài của khu vực phía Nam Hà Nội. Bên cạnh chức năng thể thao, Khu D còn được nghiên cứu để bố trí các công trình công cộng, thương mại, dịch vụ, cây xanh, giao thông và các khu ở theo định hướng của quy hoạch cấp trên.
Vai trò của Khu D trong tổng thể đô thị thể thao Olympic
Trong cấu trúc chung của Đô thị thể thao Olympic, mỗi phân khu đều đảm nhận những chức năng riêng nhưng có sự liên kết chặt chẽ với nhau.
Khu D được định hướng phát triển đồng bộ với các phân khu còn lại, góp phần hoàn thiện hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật và không gian đô thị của toàn khu vực. Việc quy hoạch theo mô hình phân khu cũng giúp quản lý đầu tư hiệu quả hơn, đồng thời tạo điều kiện triển khai từng giai đoạn phù hợp với nguồn lực của Thành phố.
Thông qua việc tổ chức hợp lý quỹ đất, hạ tầng và không gian công cộng, Khu D được kỳ vọng sẽ góp phần hình thành một khu đô thị hiện đại, có khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong dài hạn.
Định hướng phát triển không gian theo quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D
Theo Quyết định số 5400/QĐ-UBND ngày 30/10/2025, UBND Thành phố Hà Nội đã phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D, tỷ lệ 1/2000. Đây là cơ sở để nghiên cứu tổ chức không gian đô thị, phân bổ các khu chức năng và xây dựng hệ thống hạ tầng đồng bộ trong phạm vi nghiên cứu.
Khu D được định hướng phát triển theo mô hình đô thị hiện đại, bảo đảm sự kết nối với các phân khu A, B và C trong tổng thể Đô thị thể thao Olympic. Không gian quy hoạch hướng đến sự cân bằng giữa phát triển các khu đô thị mới với việc khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có, đồng thời bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng vùng.
Việc tổ chức không gian không chỉ tập trung vào các công trình xây dựng mà còn chú trọng hình thành hệ thống cây xanh, mặt nước, quảng trường, không gian mở và các trục cảnh quan chính. Đây là những yếu tố góp phần nâng cao chất lượng môi trường sống và tạo bản sắc cho khu đô thị trong tương lai.
Ngoài ra, quy hoạch cũng hướng tới việc khai thác hiệu quả các lợi thế về vị trí địa lý, kết nối giao thông và quỹ đất để hình thành một khu đô thị có khả năng phát triển lâu dài, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội của khu vực phía Nam Hà Nội.
Tổ chức các khu chức năng đô thị
Một trong những nội dung quan trọng của đồ án quy hoạch phân khu là xác định cơ cấu sử dụng đất và phân chia các khu chức năng.
Theo định hướng nghiên cứu, Khu D sẽ được tổ chức thành nhiều nhóm chức năng khác nhau nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh sống, làm việc, học tập, vui chơi và phát triển dịch vụ của người dân.
Các nhóm chức năng dự kiến bao gồm: khu ở hiện hữu được cải tạo, chỉnh trang kết hợp với khu phát triển đô thị mới. Bên cạnh đó, đồ án dành quỹ đất cho công trình công cộng, thương mại, dịch vụ, cây xanh, công viên và mặt nước.
Ngoài ra, hệ thống giao thông, bãi đỗ xe, hạ tầng kỹ thuật cùng các khu vực phục vụ hoạt động thể thao, dịch vụ hỗ trợ cũng được bố trí đồng bộ.
Việc phân bổ cụ thể từng loại đất sẽ được xác định trong đồ án quy hoạch phân khu và hồ sơ bản đồ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Do Quyết định số 5400/QĐ-UBND mới là quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch nên chưa quy định chi tiết chức năng của từng ô đất.
Định hướng quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất tại Khu D được nghiên cứu trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất, điều kiện tự nhiên, dân cư và nhu cầu phát triển trong tương lai.
Mục tiêu là sử dụng quỹ đất hiệu quả, tiết kiệm, đồng thời bảo đảm sự cân đối giữa đất ở, đất công cộng, đất giao thông, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật và các công trình dịch vụ.
Đối với khu dân cư hiện hữu, quy hoạch ưu tiên giải pháp cải tạo, chỉnh trang kết hợp bổ sung hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Những khu vực có điều kiện phát triển sẽ được nghiên cứu mở rộng theo định hướng của quy hoạch chung.
Đối với các khu vực phát triển mới, việc bố trí chức năng sử dụng đất phải gắn với hệ thống giao thông, trường học, công viên, bãi đỗ xe và các công trình công cộng nhằm hình thành môi trường sống đồng bộ.
Quỹ đất cây xanh và mặt nước được nghiên cứu theo hướng tạo thành mạng lưới liên tục, góp phần điều hòa vi khí hậu, cải thiện cảnh quan và hỗ trợ thoát nước đô thị.
Phát triển không gian cảnh quan đô thị
Không gian cảnh quan đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành bản sắc của Đô thị thể thao Olympic.
Các tuyến giao thông chính được định hướng trở thành các trục cảnh quan kết nối giữa các khu chức năng. Dọc các tuyến đường này sẽ nghiên cứu bố trí hệ thống cây xanh, quảng trường, không gian công cộng và các công trình điểm nhấn phù hợp.
Các hồ điều hòa, kênh mương và vùng mặt nước hiện hữu cũng được xem xét khai thác hợp lý nhằm tăng khả năng tiêu thoát nước và cải thiện chất lượng môi trường.
Việc kiểm soát kiến trúc công trình, khoảng lùi xây dựng, mật độ xây dựng và chiều cao công trình sẽ góp phần tạo nên diện mạo đô thị thống nhất, hiện đại và hài hòa với cảnh quan chung.
Quy hoạch hệ thống giao thông đối ngoại
Hệ thống giao thông đối ngoại giữ vai trò kết nối Khu D với các khu vực lân cận và toàn bộ mạng lưới giao thông của Thủ đô.
Trong quá trình lập quy hoạch, các tuyến giao thông chính sẽ được nghiên cứu đồng bộ với các tuyến vành đai, trục hướng tâm và các tuyến đường khu vực nhằm nâng cao khả năng kết nối.
Bên cạnh việc bảo đảm lưu thông thuận lợi, quy hoạch cũng hướng đến việc giảm áp lực giao thông cho khu vực trung tâm, tạo điều kiện phát triển các khu đô thị mới và các công trình thể thao quy mô lớn.
Các nút giao quan trọng sẽ được nghiên cứu về năng lực thông hành, tổ chức giao thông và khả năng kết nối với hệ thống giao thông công cộng.
Tổ chức mạng lưới giao thông nội bộ
Trong phạm vi Khu D, hệ thống giao thông nội bộ được nghiên cứu theo nguyên tắc phân cấp rõ ràng.
Mạng lưới giao thông bao gồm đường chính đô thị, đường khu vực, đường phân khu vực và đường nội bộ. Cách tổ chức này giúp phân luồng giao thông hợp lý, giảm xung đột và nâng cao khả năng tiếp cận tới từng khu chức năng.
Quy hoạch cũng chú trọng phát triển không gian dành cho người đi bộ, xe đạp và các phương tiện giao thông thân thiện với môi trường. Các tuyến đường sẽ được nghiên cứu đồng bộ với hệ thống vỉa hè, cây xanh, chiếu sáng và hạ tầng kỹ thuật ngầm.
Định hướng phát triển giao thông công cộng
Để giảm áp lực lên phương tiện cá nhân, quy hoạch Khu D định hướng tăng cường khả năng tiếp cận giao thông công cộng.
Các điểm dừng xe buýt, điểm trung chuyển và hành lang giao thông công cộng sẽ được nghiên cứu bố trí phù hợp với cấu trúc đô thị.
Bên cạnh đó, quỹ đất dành cho bãi đỗ xe tập trung và các công trình phục vụ giao thông cũng được xem xét nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và các hoạt động thể thao, thương mại, dịch vụ trong tương lai.
Quy hoạch hệ thống cấp nước
Hệ thống cấp nước được nghiên cứu trên cơ sở dự báo quy mô dân số và nhu cầu sử dụng của từng khu chức năng.
Mạng lưới cấp nước phải đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, thương mại, dịch vụ và phòng cháy chữa cháy.
Các tuyến ống cấp nước chính sẽ được kết nối với mạng lưới cấp nước chung của Thành phố nhằm bảo đảm khả năng cung cấp ổn định và lâu dài.
Quy hoạch thoát nước và chống ngập
Thoát nước là một trong những nội dung trọng tâm của đồ án quy hoạch.
Việc xác định cao độ nền xây dựng, hướng thoát nước, lưu vực tiêu thoát và hệ thống hồ điều hòa sẽ được nghiên cứu đồng bộ nhằm hạn chế nguy cơ úng ngập trong quá trình đô thị hóa.
Hệ thống thoát nước mưa và nước thải được định hướng tách riêng để nâng cao hiệu quả vận hành và bảo vệ môi trường.
Thu gom và xử lý nước thải
Nước thải phát sinh từ khu dân cư, công trình công cộng và các khu dịch vụ sẽ được thu gom về hệ thống xử lý tập trung trước khi xả ra môi trường.
Đối với các khu vực dân cư hiện hữu, quy hoạch sẽ nghiên cứu lộ trình cải tạo hệ thống thoát nước nhằm từng bước nâng cao chất lượng môi trường sống.
Quy hoạch cấp điện và hạ tầng thông tin
Hệ thống cấp điện được nghiên cứu theo hướng đáp ứng nhu cầu sử dụng lâu dài của khu đô thị.
Các tuyến điện trung thế, hạ thế và trạm biến áp sẽ được bố trí phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Đối với các khu vực phát triển mới, hệ thống điện và viễn thông được định hướng ngầm hóa nhằm bảo đảm mỹ quan đô thị và nâng cao độ an toàn trong quá trình vận hành.
Hạ tầng viễn thông và công nghệ thông tin cũng được đầu tư đồng bộ để đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị thông minh trong tương lai.
Quản lý chất thải rắn và bảo vệ môi trường
Quy hoạch Khu D đặt mục tiêu phát triển đô thị gắn với bảo vệ môi trường.
Chất thải rắn sinh hoạt sẽ được thu gom, phân loại và vận chuyển theo hệ thống xử lý chung của Thành phố.
Các khu vực cây xanh, hồ điều hòa và hành lang sinh thái sẽ góp phần cải thiện chất lượng không khí, giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị và nâng cao khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.
Đồng thời, quá trình triển khai các dự án đầu tư trong tương lai phải tuân thủ các quy định về đánh giá tác động môi trường và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên.
Quy hoạch hạ tầng xã hội
Song song với hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch Khu D cũng nghiên cứu bố trí đầy đủ hệ thống hạ tầng xã hội.
Các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, thương mại và hành chính sẽ được phân bổ phù hợp với quy mô dân số và nhu cầu phát triển.
Việc bố trí đầy đủ các công trình công cộng giúp nâng cao chất lượng sống, giảm áp lực lên các khu vực trung tâm và tạo điều kiện phát triển bền vững cho toàn bộ khu đô thị.
Mối liên hệ giữa Khu D và tổng thể đô thị thể thao Olympic
Khu D không được phát triển độc lập mà là một bộ phận của tổng thể Đô thị thể thao Olympic.
Do đó, toàn bộ hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, mặt nước và các công trình công cộng đều phải được nghiên cứu trong mối liên kết với các phân khu A, B và C.
Việc phát triển đồng bộ các phân khu sẽ giúp khai thác hiệu quả quỹ đất, nâng cao năng lực hạ tầng và hình thành một khu đô thị hiện đại, đáp ứng yêu cầu phát triển lâu dài của Thủ đô.
Cơ sở để quản lý đất đai và xây dựng
Sau khi đồ án quy hoạch được hoàn thiện và phê duyệt, đây sẽ là căn cứ quan trọng để các cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất và phát triển xây dựng trong khu vực.
Quy hoạch phân khu sẽ làm cơ sở cho việc lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, triển khai các dự án đầu tư xây dựng, xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng cũng như quản lý chiều cao công trình, mật độ xây dựng và các yêu cầu về kiến trúc cảnh quan.
Đối với người dân và doanh nghiệp, quy hoạch cũng là nguồn thông tin quan trọng để tìm hiểu định hướng phát triển khu vực.
Tuy nhiên, việc một thửa đất nằm trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch không đồng nghĩa với việc chắc chắn sẽ bị thu hồi hoặc được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mọi quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai vẫn phải căn cứ vào quy hoạch được phê duyệt, kế hoạch sử dụng đất hằng năm và các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Động lực phát triển khu vực phía Nam Hà Nội
Đô thị thể thao Olympic được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những khu vực phát triển mới của Hà Nội trong giai đoạn tới.
Việc hình thành đồng bộ hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng sẽ góp phần nâng cao khả năng kết nối giữa khu vực phía Nam với trung tâm thành phố cũng như các địa phương lân cận.
Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các khu thương mại, dịch vụ, công trình thể thao, không gian công cộng và các khu ở mới sẽ tạo thêm động lực thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và nâng cao chất lượng sống của người dân.
Tuy nhiên, hiệu quả của quy hoạch còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai các dự án, nguồn lực đầu tư và khả năng phối hợp giữa các cơ quan quản lý trong quá trình thực hiện.
Hình thành không gian đô thị hiện đại
Một trong những mục tiêu quan trọng của quy hoạch là xây dựng không gian đô thị có chất lượng cao, hài hòa giữa phát triển xây dựng và bảo vệ môi trường.
Các khu cây xanh, công viên, mặt nước và quảng trường được nghiên cứu nhằm tạo nên hệ thống không gian mở liên hoàn, góp phần cải thiện vi khí hậu và tăng diện tích không gian công cộng.
Song song với đó, các công trình công cộng như trường học, cơ sở y tế, trung tâm văn hóa và các tiện ích đô thị sẽ được bố trí hợp lý để phục vụ nhu cầu của dân cư trong tương lai.
Việc tổ chức kiến trúc cảnh quan thống nhất cũng góp phần hình thành hình ảnh một khu đô thị hiện đại, văn minh và phù hợp với định hướng phát triển chung của Thủ đô.
Ý nghĩa đối với hệ thống giao thông
Quy hoạch Khu D tạo điều kiện để tổ chức lại mạng lưới giao thông theo hướng khoa học và đồng bộ hơn.
Hệ thống đường chính, đường khu vực và giao thông nội bộ sẽ được nghiên cứu kết nối hợp lý với các tuyến giao thông đối ngoại, góp phần giảm áp lực giao thông và nâng cao khả năng tiếp cận các khu chức năng.
Đồng thời, việc dành quỹ đất cho giao thông công cộng, bãi đỗ xe, người đi bộ và xe đạp sẽ góp phần xây dựng hệ thống giao thông bền vững, phù hợp với xu hướng phát triển đô thị hiện đại.
Tác động đối với thị trường bất động sản
Thông tin về quy hoạch luôn thu hút sự quan tâm của người dân và nhà đầu tư.
Tuy nhiên, cần hiểu rằng quy hoạch phân khu là định hướng phát triển không gian đô thị chứ không phải quyết định đầu tư dự án hay thông báo thu hồi đất.
Giá trị bất động sản trong khu vực sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng, pháp lý, tiến độ triển khai dự án và tình hình thị trường.
Do đó, người dân không nên chỉ dựa vào thông tin quy hoạch để quyết định giao dịch mà cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý, quy hoạch chi tiết, kế hoạch sử dụng đất và thông tin từ cơ quan có thẩm quyền.
Những nội dung người dân nên tiếp tục theo dõi
Sau khi nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt, quá trình lập đồ án sẽ tiếp tục được triển khai theo quy định.
Người dân có đất trong khu vực nên theo dõi các nội dung như:
- Hồ sơ đồ án quy hoạch phân khu được phê duyệt.
- Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch.
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của từng dự án.
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
- Danh mục các dự án đầu tư.
- Thông báo thu hồi đất (nếu có).
- Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Việc theo dõi đầy đủ các thông tin trên sẽ giúp người dân có cơ sở chính xác hơn khi thực hiện các giao dịch hoặc thủ tục liên quan đến đất đai.
Quyhoach24h.vn sẽ tiếp tục cập nhật thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông và các dự án phát triển đô thị tại Hà Nội.
Nguồn tham khảo
- UBND Thành phố Hà Nội. Phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D, tỷ lệ 1/2000 (Quyết định số 5400/QĐ-UBND).
https://hanoi.gov.vn/chi-dao-cua-ubnd-thanh-pho-ha-noi/phe-duyet-nhiem-vu-quy-hoach-phan-khu-do-thi-the-thao-olympic-khu-d - Cổng thông tin điện tử UBND Thành phố Hà Nội. Infographic: Phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D, tỷ lệ 1/2000.
https://hanoi.gov.vn/infographics/phe-duyet-nhiem-vu-quy-hoach-phan-khu-do-thi-the-thao-olympic-khu-d - UBND xã Thanh Oai (Hà Nội). Thông báo niêm yết, công khai hồ sơ quy hoạch và lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cộng đồng dân cư đối với đồ án Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic – Khu D, tỷ lệ 1/2000.
Thông báo công khai hồ sơ quy hoạch Khu D