Cấp giấy phép xây dựng mới năm 2026: Điều kiện và hồ sơ cần biết
Từ ngày 1/7/2026, quy định về cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Trong đó, Điều 50 quy định các điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới, còn Điều 60 quy định riêng về hồ sơ đối với công trình nhà ở riêng lẻ.
Cấp giấy phép xây dựng mới năm 2026 được quy định thế nào?
Theo Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, việc cấp giấy phép xây dựng mới phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025 và các yêu cầu được quy định cụ thể trong Nghị định.
Các điều kiện tập trung vào mục đích sử dụng đất, sự phù hợp của thiết kế với quy hoạch, yêu cầu về an toàn công trình và tính đầy đủ của hồ sơ đề nghị cấp phép.
Nói cách khác, việc có giấy tờ về đất đai là một trong những điều kiện quan trọng, nhưng chưa phải điều kiện duy nhất để được cấp giấy phép xây dựng.
Đất xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng
Điều 50 quy định công trình xin cấp giấy phép xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Nghị định 217 cũng quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai có thể được sử dụng để cấp giấy phép xây dựng. Trong đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các giấy chứng nhận được cấp theo quy định pháp luật đất đai qua các thời kỳ và một số loại giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Do đó, trước khi chuẩn bị hồ sơ, người đề nghị cấp phép cần kiểm tra mục đích sử dụng đất và giấy tờ pháp lý về đất để bảo đảm phù hợp với công trình dự kiến xây dựng.
Công trình phải phù hợp với quy hoạch
Một yêu cầu quan trọng khác là thiết kế xây dựng trong hồ sơ xin cấp phép phải phù hợp với quy hoạch theo từng loại công trình.
Đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, thiết kế phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch tương ứng được quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, thiết kế phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch tương ứng tại các điểm g, h và i khoản 1 Điều 26 Nghị định 217.
Riêng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh theo khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai năm 2024.
Như vậy, việc kiểm tra quy hoạch là một nội dung cần thiết trước khi lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới.
Thiết kế phải bảo đảm an toàn công trình và công trình lân cận
Theo Điều 50, thiết kế xây dựng phải bảo đảm an toàn về kết cấu chịu lực cho công trình và các công trình lân cận.
Đồng thời, công trình phải đáp ứng các yêu cầu liên quan đến:
- Bảo vệ môi trường.
- Phòng cháy, chữa cháy.
- An toàn hạ tầng kỹ thuật.
- Hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng và giao thông.
- Bảo vệ di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thế giới và cảnh quan văn hóa.
- Khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại.
- Khoảng cách an toàn đến các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng, an ninh.
Đối với công trình văn hóa, việc cấp phép còn phải tuân thủ các điều kiện theo pháp luật về di sản văn hóa.
Một số công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải thực hiện thẩm tra thiết kế theo quy định. Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy cũng phải đáp ứng yêu cầu tương ứng.
Thiết kế phải được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định
Điều 50 yêu cầu thiết kế xây dựng công trình phải được lập, thẩm định và phê duyệt theo Luật Xây dựng năm 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, việc thiết kế được thực hiện theo quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép cũng phải phù hợp với từng loại công trình theo quy định của Nghị định.
Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng mới gồm những gì?
Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hồ sơ theo từng nhóm công trình. Đối với công trình thuộc dự án, hồ sơ cấp phép xây dựng mới được quy định tại Điều 57.
Về cơ bản, hồ sơ có các nhóm tài liệu gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II.
- Giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định.
- Quyết định phê duyệt dự án.
- Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng nếu thuộc trường hợp phải thẩm tra.
- Kết quả thực hiện thủ tục về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ nếu có yêu cầu.
- Kết quả thực hiện thủ tục về bảo vệ môi trường nếu có yêu cầu.
- Văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh nếu thuộc trường hợp phải có ý kiến.
- Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng theo quy định.
Thành phần hồ sơ cụ thể có thể khác nhau tùy loại công trình và hình thức cấp phép.
Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ năm 2026
Đối với nhà ở riêng lẻ, Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ riêng.
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Người đề nghị cấp phép sử dụng Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Giấy tờ hợp pháp về đất đai
Hồ sơ phải có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 Nghị định 217.
Trường hợp pháp luật về di sản văn hóa có yêu cầu, hồ sơ còn phải có văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh.
Hồ sơ thiết kế đối với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ thiết kế gồm bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo các tài liệu liên quan theo quy định.
Trong trường hợp pháp luật yêu cầu, hồ sơ có kết quả thực hiện thủ tục về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ cùng báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng.
Các bản vẽ chủ yếu gồm:
- Mặt bằng công trình trên lô đất và sơ đồ vị trí công trình.
- Mặt bằng các tầng.
- Các mặt đứng và mặt cắt chính.
- Mặt bằng móng và mặt cắt móng.
- Sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài như cấp nước, thoát nước và cấp điện.
- Cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Hồ sơ đối với nhà ở riêng lẻ của tổ chức
Đối với nhà ở riêng lẻ của tổ chức, hồ sơ thiết kế được quy định theo hướng khác. Hồ sơ gồm bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt hoặc thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, đã được phê duyệt theo quy định.
Trường hợp có yêu cầu, hồ sơ phải kèm kết quả thực hiện thủ tục về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ cùng báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng.
Thời gian giải quyết hồ sơ cấp giấy phép xây dựng mới
Theo Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ là 7 ngày làm việc.
Đối với các công trình còn lại, thời gian cấp giấy phép xây dựng mới là 10 ngày làm việc.
Trong quá trình thẩm định, cơ quan có thẩm quyền có thể kiểm tra thực địa nếu cần thiết. Nếu hồ sơ có tài liệu thiếu, không đúng quy định hoặc không thống nhất với thực tế, cơ quan cấp phép sẽ thông báo để người đề nghị bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Theo quy định, việc nộp hồ sơ được thực hiện trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Trường hợp có sự cố khách quan, đột xuất khiến không thể thực hiện trên môi trường điện tử, việc nộp có thể được thực hiện trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc thông qua dịch vụ bưu chính công ích.
Giấy phép xây dựng mới có thời hạn khởi công bao lâu?
Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định trong nội dung giấy phép xây dựng, thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp hoặc gia hạn giấy phép xây dựng.
Đây là nội dung cần lưu ý sau khi giấy phép được cấp, bởi việc có giấy phép không đồng nghĩa với việc thời gian khởi công được kéo dài không giới hạn.
Cần kiểm tra gì trước khi xin cấp giấy phép xây dựng mới?
Để hạn chế việc phải bổ sung hoặc hoàn thiện hồ sơ, có thể kiểm tra theo trình tự:
Thứ nhất, kiểm tra đất.
Xác định mục đích sử dụng đất và giấy tờ pháp lý về đất có phù hợp với công trình dự kiến xây dựng hay không.
Thứ hai, kiểm tra quy hoạch.
Xác định công trình có phù hợp với loại quy hoạch được sử dụng làm căn cứ cấp phép hay không.
Thứ ba, kiểm tra thiết kế.
Thiết kế phải đáp ứng yêu cầu theo loại công trình và các quy định về an toàn, phòng cháy, chữa cháy, môi trường, hạ tầng kỹ thuật và các yêu cầu liên quan.
Thứ tư, chuẩn bị đúng thành phần hồ sơ.
Nhà ở riêng lẻ, công trình theo tuyến, công trình không theo tuyến, công trình thuộc dự án… có yêu cầu hồ sơ khác nhau.
Cuối cùng, xác định đúng cơ quan cấp phép.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Kết luận
Quy định về cấp giấy phép xây dựng mới từ ngày 1/7/2026 tập trung vào các nhóm điều kiện về đất đai, quy hoạch, thiết kế, an toàn công trình và thành phần hồ sơ.
Đối với nhà ở riêng lẻ, Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định riêng về hồ sơ, trong đó có giấy tờ về đất đai và hồ sơ thiết kế xây dựng. Vì vậy, người dân nên kiểm tra đầy đủ các điều kiện trước khi thực hiện thủ tục cấp phép.
Quyhoach24h.vn sẽ tiếp tục cập nhật các quy định pháp lý mới về xây dựng, quy hoạch và quản lý công trình, giúp người dân và chủ đầu tư dễ dàng theo dõi, tra cứu và thực hiện đúng quy định.