Quy hoạch phân khu số 9 TP Thủ Đức tỷ lệ 1/2000 theo Quyết định 8256/QĐ-UBND

Quy hoạch phân khu số 9 TP Thủ Đức tỷ lệ 1/2000 là một trong những đồ án quan trọng trong hệ thống 9 phân khu phát triển của thành phố Thủ Đức. Khu vực được định hướng gắn với trung tâm sản xuất công nghệ cao và các khu đô thị phụ cận, trong đó Khu Công nghệ cao TP.HCM giữ vai trò hạt nhân phát triển.

Đồ án Quy hoạch phân khu số 9 được phê duyệt theo Quyết định số 8256/QĐ-UBND. Trước đó, quá trình lập quy hoạch đã được tổ chức công khai và lấy ý kiến cộng đồng tại các địa phương liên quan; Cổng thông tin phường Tăng Nhơn Phú A ghi nhận hoạt động liên quan đến Phân khu số 9 trong tháng 4/2025.

Quy hoạch phân khu số 9 có ý nghĩa đặc biệt trong việc cụ thể hóa định hướng phát triển công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, đô thị hỗ trợ sản xuất và hệ thống hạ tầng kết nối tại khu vực phía Đông TP.HCM.

Quy hoạch phân khu số 9 TP Thủ Đức

Theo Quy hoạch chung TP Thủ Đức đến năm 2040 được phê duyệt tại Quyết định số 202/QĐ-TTg, Phân vùng số 9 thuộc các phường Hiệp Phú, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B và một phần các phường Phước Long B, Tân Phú, Long Thạnh Mỹ, Trường Thạnh, Long Trường, Phú Hữu, tính theo địa giới hành chính tại thời điểm lập quy hoạch.

Khu vực được giới hạn bởi các tuyến giao thông lớn gồm Vành đai 2, Xa lộ Hà Nội, đường nối Vành đai 3, Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Đây đều là các hành lang quan trọng trong cấu trúc giao thông phía Đông thành phố.

Phạm vi và quy mô Phân khu số 9

Theo Quyết định số 202/QĐ-TTg, Phân vùng số 9 có quy mô diện tích khoảng 3.135 ha. Quy mô đất xây dựng đô thị được định hướng khoảng 3.000 – 3.050 ha, dân số đến năm 2040 dự kiến khoảng 350.000 người.

Đây là các chỉ tiêu được xác định ở cấp Quy hoạch chung TP Thủ Đức và là cơ sở để cụ thể hóa trong đồ án Quy hoạch phân khu số 9 tỷ lệ 1/2000.

Với quy mô này, Phân khu số 9 là một trong những khu vực phát triển lớn của TP Thủ Đức, đặc biệt gắn với Khu Công nghệ cao TP.HCM và hệ thống đô thị phụ cận.

Tính chất của Phân khu số 9

Theo Quy hoạch chung TP Thủ Đức, Phân vùng số 9 được xác định là trung tâm sản xuất công nghệ cao và các khu đô thị phụ cận.

Định hướng này tạo nên đặc trưng riêng của Phân khu số 9 so với các phân khu khác. Trong cấu trúc phát triển chung, Khu Công nghệ cao TP.HCM đóng vai trò hạt nhân, kết hợp với các khu đô thị, khu dân cư, thương mại, dịch vụ và hệ thống giao thông xung quanh.

Việc phát triển không gian đô thị phụ cận cũng hướng đến đáp ứng nhu cầu nhà ở, lưu trú, dịch vụ và hạ tầng cho đội ngũ chuyên gia, người lao động và các hoạt động nghiên cứu, sản xuất công nghệ cao.

Khu Công nghệ cao TP.HCM

Một trong những định hướng quan trọng nhất của Phân khu số 9 là tiếp tục phát triển Khu Công nghệ cao TP.HCM trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo.

Theo Quyết định 202/QĐ-TTg, các chức năng chủ yếu của khu vực gồm sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu, phát triển và ứng dụng công nghệ cao; ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao.

Quy hoạch chung đồng thời xác định tiếp tục nâng cấp, phát triển Khu Công nghệ cao hiện hữu theo hướng tăng cường hoạt động nghiên cứu và phát triển, hoàn thiện hệ sinh thái đổi mới sáng tạo và nâng cao vai trò dẫn dắt công nghệ.

Định hướng phát triển các khu đô thị phụ cận

Bên cạnh khu vực sản xuất công nghệ cao, Phân khu số 9 còn được định hướng phát triển các khu đô thị phục vụ nhu cầu ở, lưu trú và dịch vụ của người dân, chuyên gia và lực lượng lao động.

Quy hoạch chung nhấn mạnh việc tổ chức đa dạng loại hình nhà ở và lưu trú chất lượng cao, đồng thời hoàn thiện hạ tầng dịch vụ đô thị nhằm tăng khả năng thu hút nhân lực và đáp ứng nhu cầu của khu vực công nghệ cao.

Việc phát triển đô thị phụ cận không tách rời hoạt động sản xuất mà được tổ chức trong mối quan hệ với khu công nghệ cao, hệ thống giao thông và các trung tâm dịch vụ.

Định hướng chỉnh trang khu dân cư hiện hữu

Quy hoạch cũng xác định việc chỉnh trang và khuyến khích tái thiết các khu dân cư hiện hữu trong phạm vi Phân vùng số 9.

Mục tiêu là cải thiện chất lượng môi trường sống, bổ sung công trình công cộng, thương mại, dịch vụ và cây xanh. Đồng thời, các cơ sở sản xuất nhỏ được định hướng chuyển đổi phù hợp với cấu trúc phát triển mới và yêu cầu về môi trường.

Qua đó, khu vực hiện hữu có điều kiện kết nối tốt hơn với các khu phát triển mới và Khu Công nghệ cao TP.HCM.

Phát triển không gian dọc các trục giao thông lớn

Một trong những định hướng quan trọng của Phân vùng số 9 là hình thành các khu phức hợp đa chức năng dọc các trục giao thông chính gắn với giao thông công cộng.

Các hành lang được Quy hoạch chung nhấn mạnh gồm Võ Nguyên Giáp – Xa lộ Hà Nội, Vành đai 2, Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

Định hướng này cho thấy hệ thống giao thông không chỉ phục vụ đi lại mà còn có vai trò tổ chức không gian và phân bố các hoạt động đô thị.

Vai trò của Vành đai 2 và Vành đai 3

Vành đai 2 và Vành đai 3 là hai tuyến giao thông quan trọng liên quan trực tiếp đến phạm vi Phân khu số 9.

Việc phát triển các khu chức năng dọc các tuyến này giúp tăng khả năng tiếp cận giữa Khu Công nghệ cao, khu đô thị phụ cận và mạng lưới giao thông liên vùng.

Đồng thời, các trục vành đai tạo điều kiện phân phối lưu lượng giao thông và hỗ trợ kết nối giữa TP Thủ Đức với các khu vực phát triển phía Đông.

Vai trò của Xa lộ Hà Nội

Xa lộ Hà Nội, nay gắn với trục Võ Nguyên Giáp, là một trong những hành lang giao thông quan trọng xác định phạm vi và định hướng phát triển của Phân khu số 9.

Quy hoạch chung định hướng phát triển các khu phức hợp đa chức năng dọc tuyến và gắn với hệ thống giao thông công cộng.

Qua đó, hành lang Xa lộ Hà Nội tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong kết nối Khu Công nghệ cao với trung tâm TP.HCM và các khu vực lân cận.

Vai trò của cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây

Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây là một trong những tuyến giới hạn Phân vùng số 9.

Tuyến cao tốc có vai trò liên kết TP.HCM với Đồng Nai và khu vực phía Đông, đồng thời tạo điều kiện kết nối giữa Phân khu số 9 với các trung tâm phát triển liên vùng.

Định hướng hình thành các khu phức hợp đa chức năng dọc hành lang này giúp tăng mối liên hệ giữa giao thông, đô thị và các hoạt động kinh tế công nghệ cao.

Cơ sở pháp lý

Căn cứ cấp trên quan trọng của Quy hoạch phân khu số 9 là Quyết định số 202/QĐ-TTg ngày 21/01/2025 của Thủ tướng Chính phủ, phê duyệt Quy hoạch chung thành phố Thủ Đức thuộc TP.HCM đến năm 2040. Văn bản này xác định rõ phạm vi, quy mô, tính chất và định hướng phát triển của Phân vùng số 9.

Ở cấp phân khu, đồ án tỷ lệ 1/2000 gắn với Quyết định số 8256/QĐ-UBND.

Quá trình chuẩn bị và công khai Phân khu số 9 cũng được ghi nhận trên hệ thống thông tin chính quyền địa phương. Cổng thông tin phường Tăng Nhơn Phú A có nội dung về Phân khu số 09, thành phố Thủ Đức trong tháng 4/2025.

Công khai và lấy ý kiến cộng đồng

Trước khi hoàn thiện đồ án, việc công khai thông tin và lấy ý kiến cộng đồng đối với Phân khu số 9 được triển khai tại các địa phương liên quan.

Cổng thông tin UBND phường Phú Hữu ghi nhận nhiệm vụ Quy hoạch phân khu trên địa bàn TP Thủ Đức – Phân vùng số 9 trong tháng 3/2025.

Bên cạnh đó, Cổng thông tin phường Tăng Nhơn Phú A ghi nhận hoạt động lấy ý kiến liên quan đến Quy hoạch phân khu số 9 TP Thủ Đức trong tháng 4/2025.

Việc công khai hồ sơ giúp cộng đồng tiếp cận thông tin quy hoạch và tham gia đóng góp ý kiến trong quá trình hoàn thiện đồ án.

Vai trò đối với quản lý sử dụng đất

Quy hoạch phân khu số 9 tỷ lệ 1/2000 là cơ sở để cụ thể hóa định hướng sử dụng đất và tổ chức không gian trong phạm vi khu vực.

Đặc biệt, tính chất trung tâm sản xuất công nghệ cao không đồng nghĩa toàn bộ đất trong Phân khu số 9 đều là đất công nghệ cao. Bên trong phân khu còn có các khu dân cư, khu đô thị, công trình dịch vụ, giao thông và các chức năng khác theo bản đồ quy hoạch được phê duyệt.

Do đó, khi tra cứu một khu đất cụ thể, cần xác định đúng vị trí trên hồ sơ Quy hoạch phân khu số 9 và các quy hoạch chi tiết đang áp dụng.

Giá trị đối với người dân và nhà đầu tư

Đối với người dân, Quy hoạch phân khu số 9 giúp nhận diện định hướng phát triển của khu vực xung quanh Khu Công nghệ cao TP.HCM, các khu đô thị phụ cận và mạng lưới giao thông lớn.

Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồ án cung cấp cơ sở để nghiên cứu mối quan hệ giữa khu đất với Khu Công nghệ cao, Vành đai 2, Vành đai 3, Xa lộ Hà Nội và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

Khi thực hiện giao dịch hoặc nghiên cứu dự án cụ thể, cần tiếp tục kiểm tra bản đồ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết, hồ sơ địa chính và các văn bản đang có hiệu lực tại vị trí đó.

Định hướng phát triển không gian

Quy hoạch phân khu số 9 TP Thủ Đức tỷ lệ 1/2000 cụ thể hóa định hướng phát triển của Quy hoạch chung TP Thủ Đức đến năm 2040. Không gian khu vực được tổ chức xoay quanh vai trò trung tâm sản xuất công nghệ cao và các khu đô thị phụ cận, trong đó Khu Công nghệ cao TP.HCM là một hạt nhân quan trọng.

Định hướng phát triển không chỉ tập trung vào hoạt động sản xuất công nghệ cao mà còn gắn với nghiên cứu, đổi mới sáng tạo, đào tạo nguồn nhân lực và các khu đô thị phục vụ chuyên gia, người lao động.

Bên cạnh đó, các khu dân cư hiện hữu được định hướng chỉnh trang, cải thiện hạ tầng và kết nối với các khu vực phát triển mới. Qua đó, Phân khu số 9 hình thành cấu trúc đô thị tương đối đa dạng giữa sản xuất, nghiên cứu, dịch vụ và không gian ở.

Định hướng sử dụng đất

Quy hoạch phân khu số 9 tạo cơ sở cụ thể hóa định hướng sử dụng đất ở tỷ lệ 1/2000. Các khu chức năng được tổ chức trong mối quan hệ với Khu Công nghệ cao, hệ thống giao thông, khu dân cư và các công trình hạ tầng.

Đối với khu vực hiện hữu, việc sử dụng đất cần gắn với yêu cầu chỉnh trang và nâng cấp chất lượng đô thị. Đối với các khu vực phát triển mới, cơ cấu sử dụng đất được tổ chức phù hợp với định hướng chung của phân khu.

Tuy nhiên, tính chất “trung tâm sản xuất công nghệ cao” là định hướng chung của toàn phân khu. Điều này không có nghĩa mọi thửa đất trong Phân khu số 9 đều được quy hoạch cho chức năng công nghệ cao.

Chức năng chính xác của từng vị trí phải được xác định theo bản đồ sử dụng đất và hồ sơ được phê duyệt theo Quyết định 8256/QĐ-UBND.

Phát triển Khu Công nghệ cao TP.HCM

Khu Công nghệ cao TP.HCM giữ vai trò nổi bật trong cấu trúc phát triển của Phân khu số 9.

Theo Quy hoạch chung TP Thủ Đức đến năm 2040, khu vực được định hướng tiếp tục phát triển thành trung tâm đổi mới sáng tạo, gắn với sản xuất và kinh doanh sản phẩm công nghệ cao, nghiên cứu, phát triển và ứng dụng công nghệ cao.

Bên cạnh đó, định hướng còn gắn với hoạt động ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao và đào tạo nguồn nhân lực phục vụ các ngành công nghệ.

Việc phát triển Khu Công nghệ cao vì vậy có mối quan hệ trực tiếp với hệ thống đô thị, giao thông và dịch vụ xung quanh thay vì chỉ tập trung vào không gian sản xuất.

Phát triển hệ sinh thái đổi mới sáng tạo

Định hướng phát triển Khu Công nghệ cao không chỉ giới hạn ở hoạt động sản xuất. Một nội dung quan trọng là tăng cường nghiên cứu, phát triển và đổi mới sáng tạo.

Việc kết hợp giữa sản xuất, nghiên cứu, ứng dụng công nghệ và đào tạo giúp tạo nền tảng cho hệ sinh thái công nghệ cao tại khu vực phía Đông TP.HCM.

Các khu đô thị và dịch vụ phụ cận có vai trò hỗ trợ quá trình này thông qua việc cung cấp không gian ở, thương mại, dịch vụ và các tiện ích phục vụ lực lượng lao động.

Phát triển các khu đô thị phụ cận

Các khu đô thị phụ cận là thành phần quan trọng trong cấu trúc Phân khu số 9.

Theo định hướng Quy hoạch chung, khu vực cần phát triển đa dạng các loại hình nhà ở và lưu trú chất lượng cao, đồng thời hoàn thiện hệ thống dịch vụ đô thị nhằm phục vụ chuyên gia, người lao động và cư dân.

Điều này giúp tạo mối quan hệ tương hỗ giữa Khu Công nghệ cao và không gian đô thị xung quanh. Người lao động có điều kiện tiếp cận thuận lợi hơn với nhà ở và dịch vụ, trong khi khu vực công nghệ cao được hỗ trợ bởi hệ thống đô thị hoàn chỉnh hơn.

Chỉnh trang khu dân cư hiện hữu

Bên cạnh những khu vực phát triển mới, Phân khu số 9 còn bao gồm các khu dân cư đã hình thành.

Quy hoạch chung định hướng chỉnh trang và khuyến khích tái thiết các khu dân cư hiện hữu. Quá trình này gắn với việc cải thiện chất lượng môi trường sống, bổ sung công trình công cộng, thương mại, dịch vụ và cây xanh.

Việc chỉnh trang giúp giảm sự chênh lệch về hạ tầng giữa khu dân cư hiện hữu và các khu vực phát triển mới, đồng thời tạo cấu trúc đô thị thống nhất hơn.

Định hướng phát triển giao thông

Giao thông có vai trò đặc biệt quan trọng đối với Phân khu số 9 do khu vực nằm trong mạng lưới kết nối giữa Khu Công nghệ cao với nhiều hành lang giao thông lớn.

Theo Quy hoạch chung TP Thủ Đức, phạm vi Phân vùng số 9 có mối quan hệ với Vành đai 2, Võ Nguyên Giáp – Xa lộ Hà Nội, tuyến kết nối Vành đai 3, Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

Hệ thống này tạo khả năng kết nối giữa khu vực công nghệ cao với trung tâm TP.HCM, các khu vực khác của TP Thủ Đức và mạng lưới giao thông liên vùng.

Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng

Một định hướng đáng chú ý là phát triển các khu phức hợp đa chức năng dọc những trục giao thông chính và gắn với hệ thống giao thông công cộng.

Cách tổ chức này tạo điều kiện tập trung các hoạt động đô thị tại những khu vực có khả năng tiếp cận giao thông thuận lợi. Đồng thời, giao thông công cộng có thể hỗ trợ nhu cầu di chuyển của lượng lớn người lao động và cư dân trong khu vực.

Việc xác định chính xác vị trí và phạm vi của từng khu vực phát triển cần căn cứ vào bản đồ Quy hoạch phân khu số 9 được phê duyệt.

Vai trò của Võ Nguyên Giáp – Xa lộ Hà Nội

Trục Võ Nguyên Giáp – Xa lộ Hà Nội là một trong những hành lang giao thông quan trọng liên quan đến Phân khu số 9.

Tuyến đường tạo kết nối giữa khu vực Khu Công nghệ cao với trung tâm TP.HCM và các khu vực phía Đông. Đồng thời, đây cũng là hành lang gắn với hệ thống giao thông công cộng hiện hữu.

Quy hoạch chung định hướng phát triển các khu phức hợp đa chức năng dọc những trục giao thông lớn, trong đó hành lang này có vai trò đáng chú ý.

Vai trò của Vành đai 2

Vành đai 2 là một trong những tuyến giao thông quan trọng trong cấu trúc phát triển của Phân khu số 9.

Tuyến đường hỗ trợ kết nối giữa các khu vực đô thị phía Đông và góp phần phân phối lưu lượng giao thông trong mạng lưới thành phố.

Đối với khu vực công nghệ cao, khả năng tiếp cận các tuyến vành đai có ý nghĩa đối với hoạt động sản xuất, dịch vụ và di chuyển của người lao động.

Vai trò của Vành đai 3

Vành đai 3 TP.HCM là một trong những yếu tố giao thông quan trọng liên quan đến phạm vi Phân vùng số 9.

Tuyến đường có vai trò tăng cường kết nối liên vùng và tạo thêm khả năng tiếp cận giữa khu vực phía Đông TP.HCM với các địa phương lân cận.

Đáng chú ý, hồ sơ chính thức về dự án đầu tư hoàn chỉnh nút giao Gò Công và nhánh nối đường Xa lộ Hà Nội đến nút giao Gò Công trên Vành đai 3 TP.HCM xác định phạm vi dự án có liên quan đến các Phân khu số 4, số 5 và số 9.

Thông tin này cho thấy Quy hoạch phân khu số 9 có mối quan hệ thực tế với quá trình triển khai các công trình giao thông lớn tại khu vực.

Hồ sơ dự án nút giao Gò Công – Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM

Vai trò của cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây

Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây là một trong những tuyến giao thông liên vùng quan trọng liên quan đến Phân khu số 9.

Tuyến cao tốc kết nối TP.HCM với Đồng Nai và không gian phát triển phía Đông. Đối với Phân khu số 9, đây là điều kiện quan trọng để tăng khả năng liên kết giữa khu vực công nghệ cao với mạng lưới giao thông liên vùng.

Định hướng phát triển đô thị dọc các hành lang giao thông lớn cũng tạo mối quan hệ giữa cao tốc với các khu chức năng của phân khu.

Định hướng hạ tầng kỹ thuật

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Phân khu số 9 được tổ chức đồng bộ với quy mô phát triển đô thị và đặc điểm của khu vực công nghệ cao.

Các hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc và những công trình kỹ thuật khác cần đáp ứng nhu cầu của khu dân cư, khu đô thị và các hoạt động sản xuất, nghiên cứu.

Đặc biệt, với khu vực tập trung các hoạt động công nghệ cao, yêu cầu về chất lượng và khả năng vận hành ổn định của hệ thống hạ tầng có ý nghĩa quan trọng.

Định hướng hạ tầng xã hội

Hạ tầng xã hội được phát triển gắn với các khu đô thị và khu dân cư trong Phân khu số 9.

Các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại và dịch vụ được tổ chức nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân và lực lượng lao động.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển nguồn nhân lực công nghệ cao cũng tạo mối liên hệ giữa hoạt động đào tạo với hệ sinh thái nghiên cứu và sản xuất của khu vực.

Không gian cây xanh và môi trường

Việc phát triển khu vực công nghệ cao và các khu đô thị phụ cận cần được thực hiện đồng bộ với yêu cầu về môi trường và không gian xanh.

Đối với các khu dân cư hiện hữu, Quy hoạch chung đặt ra định hướng bổ sung cây xanh và cải thiện chất lượng môi trường sống.

Đồng thời, việc chuyển đổi hoặc tổ chức lại các cơ sở sản xuất cần phù hợp với định hướng phát triển đô thị và các yêu cầu bảo vệ môi trường.

Mối quan hệ giữa quy hoạch 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500

Quy hoạch phân khu số 9 tỷ lệ 1/2000 cụ thể hóa Quy hoạch chung TP Thủ Đức và tạo cơ sở để tiếp tục triển khai quy hoạch chi tiết.

Tại những khu vực có dự án đầu tư, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 có thể tiếp tục xác định cụ thể hơn về tổ chức không gian, sử dụng đất và các nội dung phục vụ đầu tư xây dựng.

Vì vậy, khi tra cứu một khu đất thuộc Phân khu số 9, cần kiểm tra đồng thời Quy hoạch phân khu số 9, các quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và hồ sơ pháp lý đang áp dụng tại vị trí đó.

Giá trị đối với người dân và nhà đầu tư

Đối với người dân, Quy hoạch phân khu số 9 giúp nhận diện định hướng phát triển của khu vực Khu Công nghệ cao và các khu đô thị phụ cận.

Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồ án cung cấp cơ sở để nghiên cứu mối quan hệ giữa khu đất với Khu Công nghệ cao, hệ thống giao thông và các khu vực phát triển mới.

Đặc biệt, các trục Võ Nguyên Giáp – Xa lộ Hà Nội, Vành đai 2, Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây là những yếu tố đáng chú ý khi đánh giá khả năng kết nối của khu vực.

Tuy nhiên, đối với từng bất động sản cụ thể, cần tiếp tục đối chiếu đúng vị trí trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông và các đồ án quy hoạch chi tiết đang có hiệu lực.