Quy hoạch ST3 và vùng hồ Xuân Khanh – Sơn Tây mới nhất 2026
Quy hoạch ST3 và hồ Xuân Khanh là hai đồ án phân khu tỷ lệ 1/2000 đang được lập tại khu vực Sơn Tây và phía Tây Hà Nội. Theo hồ sơ tháng 9/2026, hai đồ án có tổng quy mô đề xuất hơn 3.200 ha, tập trung vào phát triển đô thị, du lịch sinh thái, y tế, giáo dục, dịch vụ, TOD và không gian cảnh quan gắn với hồ Xuân Khanh, Đầm Đượng và sông Hang. Tuy nhiên, các phương án hiện vẫn đang tiếp tục hiệu chỉnh trong quá trình thẩm định, chưa phải đồ án 1/2000 đã được phê duyệt cuối cùng. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 … 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Quy hoạch ST3 và hồ Xuân Khanh gồm những đồ án nào?
Hồ sơ do UBND phường Tùng Thiện tổ chức lập, đơn vị tư vấn là Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Linezone Việt Nam. Tài liệu gồm hai đồ án:
- Quy hoạch phân khu đô thị ST3, tỷ lệ 1/2000.
- Quy hoạch phân khu khu chức năng vùng hồ Xuân Khanh và phụ cận, tỷ lệ 1/2000. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Theo phương án nghiên cứu hiện tại, quy mô đề xuất của ST3 khoảng 1.935,23 ha, còn khu chức năng vùng hồ Xuân Khanh khoảng 1.304,68 ha. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Ranh giới hai phân khu đang được vi chỉnh trên cơ sở mạng lưới giao thông và định hướng của Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Cơ sở quy hoạch mới nhất của ST3 và hồ Xuân Khanh
Ngày 13/5/2026, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 2512/QĐ-UBND, phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm. Đây là một trong những căn cứ quy hoạch cấp trên quan trọng để tiếp tục hoàn thiện các phân khu tại khu vực Sơn Tây. Văn phòng HĐND – UBND Thành phố Hà Nội
Hồ sơ ST3 và Xuân Khanh cũng nhiều lần ghi rõ phương án đang được tiếp tục hiệu chỉnh để phù hợp với quy hoạch cấp trên và các ý kiến trong quá trình thẩm định trước khi phê duyệt. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Vì vậy, các chỉ tiêu diện tích, dân số, chức năng sử dụng đất và ranh giới dưới đây cần được hiểu là phương án đang nghiên cứu, chưa phải chỉ tiêu pháp lý cuối cùng.
Quy hoạch phân khu đô thị ST3 khoảng 1.935 ha
Theo hồ sơ hiện tại, phân khu ST3 có quy mô khoảng 1.935,23 ha, phân bố trên:
- phường Tùng Thiện: khoảng 1.757,56 ha;
- phường Sơn Tây: khoảng 11,07 ha;
- xã Yên Bài: khoảng 88,52 ha;
- xã Suối Hai: khoảng 78,07 ha. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Hồ sơ xác định địa điểm nghiên cứu của đồ án gồm phường Tùng Thiện, phường Sơn Tây, xã Suối Hai và xã Yên Bài. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
ST3 nằm trong không gian định hướng mở rộng đô thị Sơn Tây, với tính chất chính là đô thị văn hóa – lịch sử, du lịch sinh thái, đô thị xanh và khu vực chuyển tiếp giữa trung tâm Sơn Tây với vùng sinh thái cảnh quan phía Tây. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
ST3 được chia thành 5 tiểu khu
Phương án quy hoạch hiện chia ST3 thành 5 tiểu khu phát triển:
- ST3.1: phát triển đô thị phía Đông Bắc, gắn với Trung tâm văn hóa xứ Đoài, quy mô khoảng 386,81 ha.
- ST3.2: phát triển đô thị trung tâm, hành chính và y tế, khoảng 368,63 ha.
- ST3.3: phát triển đô thị sinh thái, dịch vụ du lịch và văn hóa – thể dục thể thao phía Nam, khoảng 425,03 ha.
- ST3.4: phát triển đô thị phía Tây Bắc theo mô hình TOD, khoảng 255,07 ha.
- ST3.5: phát triển đô thị, du lịch, đào tạo và sản xuất phía Tây Nam, khoảng 499,68 ha. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Đây là cấu trúc không gian quan trọng nhất của phương án ST3.
Dân số ST3 dự kiến lên khoảng 175.000 người
Theo phương án nghiên cứu:
- dân số hiện trạng đến ngày 01/7/2025 khoảng 29.232 người;
- giai đoạn đến năm 2045 khoảng 140.000 người;
- đến năm 2065 khoảng 175.000 người. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Trong đó, ST3.5 là tiểu khu có quy mô dân số dự kiến lớn nhất, khoảng 52.724 người vào năm 2065. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
TOD là định hướng nổi bật trong quy hoạch ST3
Một trong những điểm đáng chú ý của ST3 là việc nghiên cứu phát triển khu vực theo mô hình TOD – phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Phương án xác định các khu vực TOD gắn với tuyến đường sắt đô thị, đồng thời liên kết các trung tâm đô thị bằng hệ thống giao thông và hành lang xanh. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Trong đó, ST3.4 được xác định rõ là khu vực phát triển đô thị phía Tây Bắc theo mô hình TOD, gắn với khu vực di tích làng cổ Đường Lâm. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Nếu định hướng này tiếp tục được giữ trong hồ sơ phê duyệt cuối cùng, TOD sẽ là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn tới cấu trúc phát triển phía Tây Sơn Tây.
Quy hoạch sử dụng đất ST3 có gì đáng chú ý?
Theo phương án sử dụng đất hiện tại, tổng diện tích ST3 là khoảng 1.935,23 ha.
Một số nhóm đất đáng chú ý gồm:
- đất nhóm nhà ở: 184,36 ha;
- đất hỗn hợp nhà ở và dịch vụ: 88,53 ha;
- đất làng xóm, dân cư nông thôn: 542,94 ha;
- đất y tế: 49,03 ha;
- đất giáo dục: 41,16 ha;
- cây xanh sử dụng công cộng: 153,95 ha;
- đất dịch vụ du lịch: 91,34 ha;
- đất quốc phòng: 192,19 ha;
- đất giao thông: 280,45 ha. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Riêng đất giao thông chiếm khoảng 14,49% diện tích phân khu, cho thấy mạng lưới giao thông đóng vai trò lớn trong phương án tổ chức không gian ST3.
Quy hoạch vùng hồ Xuân Khanh khoảng 1.305 ha
Đồ án thứ hai là Quy hoạch phân khu khu chức năng vùng hồ Xuân Khanh và phụ cận, tỷ lệ 1/2000.
Theo hồ sơ hiện tại, diện tích đề xuất khoảng 1.304,68 ha, gồm:
- phường Tùng Thiện: khoảng 893,80 ha;
- xã Quảng Oai: khoảng 346,36 ha;
- xã Suối Hai: khoảng 64,51 ha. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Hồ sơ xác định khu vực lập quy hoạch thuộc phường Tùng Thiện, xã Suối Hai và xã Quảng Oai. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Hồ Xuân Khanh và Đầm Đượng là hai lõi cảnh quan chính
Hiện trạng khu vực Xuân Khanh có tỷ lệ lớn đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và mặt nước.
Hai yếu tố cảnh quan nổi bật là:
- hồ Xuân Khanh;
- Đầm Đượng.
Dân số hiện trạng đến ngày 01/7/2025 khoảng 15.852 người, tập trung chủ yếu tại Xuân Sơn, Kỳ Sơn, Đông Kỳ và Lễ Khê. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Khu vực được định hướng gắn với hệ thống du lịch sinh thái của Sơn Tây – Ba Vì và các điểm như làng cổ Đường Lâm, Lăng Ngô Quyền, Đền Phùng Hưng và hồ Suối Hai. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Vùng hồ Xuân Khanh được chia thành 3 tiểu khu
Phương án hiện tại chia khu chức năng Xuân Khanh thành 3 tiểu khu:
- XK1: phát triển đô thị sinh thái – du lịch khu vực Đầm Đượng, khoảng 403,52 ha.
- XK2: phát triển đô thị sinh thái có điều kiện phía Tây, khoảng 382,47 ha.
- XK3: phát triển đô thị – du lịch khu vực hồ Xuân Khanh, khoảng 518,69 ha. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Định hướng tổng thể tập trung vào phát triển đô thị sinh thái, du lịch và không gian cảnh quan mặt nước. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Dân số vùng hồ Xuân Khanh dự kiến khoảng 78.000 người
Theo hồ sơ:
- dân số hiện trạng khoảng 15.852 người;
- đến năm 2045 khoảng 60.000 người;
- đến năm 2065 khoảng 78.000 người. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Trong đó:
- XK1 khoảng 19.032 người vào năm 2065;
- XK2 khoảng 30.314 người;
- XK3 khoảng 29.068 người. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Đất du lịch và mặt nước chiếm tỷ trọng lớn tại Xuân Khanh
Theo phương án sử dụng đất khu vực hồ Xuân Khanh:
- đất nhóm nhà ở: 139,68 ha;
- đất làng xóm, dân cư nông thôn: 180,33 ha;
- cây xanh công cộng: 112,62 ha;
- đất dịch vụ du lịch: 249,31 ha;
- hồ, ao, đầm: 297 ha;
- giao thông: 180,60 ha. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Đất dịch vụ du lịch chiếm khoảng 19,11%, trong khi mặt nước chiếm khoảng 22,76% toàn khu.
Đây là cơ sở cho định hướng phát triển vùng hồ Xuân Khanh theo mô hình đô thị – du lịch sinh thái.
Khu vực Xuân Khanh có phương án nghiên cứu sân golf
Trong sơ đồ Tiểu khu XK3, hồ sơ có thể hiện vị trí ký hiệu “Dự án sân gôn” cùng các chức năng đô thị, du lịch và sinh thái. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Tuy nhiên, đây chỉ là nội dung đang được thể hiện trong phương án quy hoạch phân khu.
Việc xuất hiện trên bản vẽ không đồng nghĩa dự án sân golf đã hoàn tất thủ tục đầu tư, giao đất hoặc được phê duyệt theo ranh giới thể hiện trong hồ sơ này.
Khu vực xử lý chất thải Xuân Sơn ảnh hưởng đến một phần phương án
Tiểu khu XK2 được xác định là khu vực phát triển đô thị sinh thái có điều kiện.
Hồ sơ cho biết khu vực này có liên quan tới khu xử lý chất thải Xuân Sơn và định hướng đô thị có thể phát triển sau khi hoàn tất việc xử lý vấn đề chất thải theo yêu cầu. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Vì vậy, không nên hiểu toàn bộ khu vực XK2 là đất đô thị có thể triển khai ngay.
Hai đồ án có mối liên hệ trực tiếp với nhau
ST3 và vùng hồ Xuân Khanh nằm liền kề trong tổng thể phát triển phía Tây Sơn Tây.
ST3 tập trung nhiều hơn vào:
- đô thị;
- văn hóa;
- hành chính;
- y tế;
- giáo dục;
- TOD;
- đào tạo;
- sản xuất.
Trong khi đó, vùng hồ Xuân Khanh tập trung mạnh hơn vào:
- đô thị sinh thái;
- du lịch;
- cây xanh;
- mặt nước;
- cảnh quan hồ.
Hai phân khu được kết nối bằng mạng lưới giao thông và các hành lang cảnh quan, tạo thành hệ thống không gian phát triển liên hoàn. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Tình trạng pháp lý của quy hoạch ST3 và hồ Xuân Khanh
Đây là thông tin quan trọng cần phân biệt rõ.
Hồ sơ tháng 9/2026 không phải đồ án quy hoạch phân khu 1/2000 đã được phê duyệt cuối cùng.
Tại nhiều trang của tài liệu, đơn vị lập quy hoạch ghi rõ:
Đồ án sẽ tiếp tục hiệu chỉnh, hoàn thiện theo Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và các ý kiến góp ý trong quá trình thẩm định, phê duyệt trước khi ban hành. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Vì vậy, các nội dung hiện nay về:
- ranh giới;
- diện tích;
- dân số;
- loại đất;
- TOD;
- sân golf;
- đường giao thông;
- chức năng từng khu vực;
vẫn có khả năng thay đổi trong quá trình hoàn thiện hồ sơ.
Không nên sử dụng bản đồ hiện tại để khẳng định một thửa đất cụ thể chắc chắn thuộc chức năng quy hoạch nào trước khi đồ án được phê duyệt chính thức.
Kết luận
Quy hoạch ST3 và hồ Xuân Khanh là hai đồ án phân khu tỷ lệ 1/2000 có quy mô lớn đang được nghiên cứu tại khu vực Sơn Tây và phía Tây Hà Nội.
Theo phương án hiện tại, ST3 có quy mô khoảng 1.935,23 ha, được chia thành 5 tiểu khu với các chức năng nổi bật như đô thị, Trung tâm văn hóa xứ Đoài, hành chính – y tế, sinh thái sông Hang, TOD, giáo dục, du lịch và sản xuất. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Khu chức năng vùng hồ Xuân Khanh và phụ cận có quy mô khoảng 1.304,68 ha, được chia thành 3 tiểu khu phát triển quanh Đầm Đượng, khu vực đô thị sinh thái có điều kiện và hồ Xuân Khanh. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
Hai đồ án được nghiên cứu trong bối cảnh Hà Nội đã phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm tại Quyết định số 2512/QĐ-UBND ngày 13/5/2026. Văn phòng HĐND – UBND Thành phố Hà Nội
Tuy nhiên, hồ sơ hiện tại vẫn đang trong quá trình hiệu chỉnh và thẩm định. Vì vậy, các bản đồ, chỉ tiêu sử dụng đất và phương án phát triển trong tài liệu cần được hiểu là phương án quy hoạch đang nghiên cứu, chưa phải đồ án 1/2000 cuối cùng đã được phê duyệt.
Nguồn tham khảo
Báo cáo Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị ST3 và Khu chức năng vùng hồ Xuân Khanh và phụ cận, tỷ lệ 1/2000 – tháng 9/2026: tài liệu do người dùng cung cấp. 26.9.30- Bao cao CDDC QHPK ST3 …
UBND TP Hà Nội – Quyết định số 2512/QĐ-UBND ngày 13/5/2026 phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm:
Xem Quyết định 2512/QĐ-UBND
Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội – Thông tin phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm:
Xem thông tin chính thức