Quy hoạch Từ Sơn Bắc Ninh: Bản đồ sử dụng đất và phát triển đô thị
Quy hoạch Từ Sơn Bắc Ninh đang được triển khai theo hệ thống từ Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2045, các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và nhiều đồ án chi tiết tỷ lệ 1/500. Sau khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính từ ngày 01/7/2025, thành phố Từ Sơn trước đây được tổ chức lại thành nhiều phường mới. Vì vậy, khi xem bản đồ sử dụng đất và quy hoạch đô thị Từ Sơn, người dân cần đối chiếu địa danh cũ với đơn vị hành chính hiện nay.
Quy hoạch Từ Sơn Bắc Ninh được định hướng như thế nào?
Một trong những căn cứ quan trọng của quy hoạch Từ Sơn Bắc Ninh là Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2045.
Quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 728/QĐ-TTg ngày 20/6/2023.
Theo hồ sơ, phạm vi Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh thời điểm phê duyệt gồm 5 đơn vị hành chính là thành phố Bắc Ninh, thành phố Từ Sơn, thị xã Quế Võ, huyện Tiên Du và huyện Yên Phong.
Mục tiêu chung là xây dựng đô thị Bắc Ninh theo hướng văn hóa, sinh thái, thông minh và gắn với kinh tế tri thức.
Đối với khu vực Từ Sơn, quy hoạch chung sau đó được cụ thể hóa thành các phân khu đô thị tỷ lệ 1/2000 và tiếp tục triển khai thành nhiều quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Từ Sơn thay đổi địa giới hành chính từ năm 2025
Khi xem bản đồ quy hoạch Từ Sơn hiện nay, một vấn đề đặc biệt quan trọng là thay đổi địa giới hành chính.
Theo Nghị quyết số 1658/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025, phường Từ Sơn mới được thành lập trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của 4 phường:
- Đông Ngàn;
- Tân Hồng;
- Phù Chẩn;
- Đình Bảng.
Đơn vị hành chính mới chính thức hoạt động từ ngày 01/7/2025.
Theo UBND phường Từ Sơn, phường hiện có diện tích tự nhiên khoảng 20,32 km², dân số tính đến ngày 31/12/2024 là 69.135 người, với 30 khu phố.
Vì vậy, trên các bản đồ và quyết định quy hoạch được phê duyệt trước tháng 7/2025, người dân vẫn có thể gặp các địa danh như Đình Bảng, Đông Ngàn, Tân Hồng hoặc Phù Chẩn.
Trong các văn bản mới hơn, các khu vực này có thể được ghi là phường Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Bản đồ sử dụng đất Từ Sơn cần xem ở cấp quy hoạch nào?
Không có một bản đồ duy nhất có thể thể hiện toàn bộ tình trạng pháp lý của một thửa đất.
Khi kiểm tra quy hoạch tại khu vực Từ Sơn, cần phân biệt ít nhất các lớp thông tin sau.
Quy hoạch chung đô thị
Quy hoạch chung xác định cấu trúc phát triển tổng thể của đô thị Bắc Ninh đến năm 2045.
Đây là cấp quy hoạch định hướng lớn về không gian đô thị, hệ thống trung tâm, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và các khu vực phát triển.
Từ Sơn nằm trong phạm vi Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh được phê duyệt tại Quyết định số 728/QĐ-TTg.
Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000
Đây là lớp quy hoạch quan trọng khi xác định chức năng sử dụng đất của từng khu vực.
Tại Từ Sơn, hai phân khu đáng chú ý là Phân khu số 8 và Phân khu số 9.
Các phân khu này là cơ sở để tiếp tục lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và triển khai các dự án đô thị cụ thể.
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
Quy hoạch 1/500 thể hiện chi tiết hơn về:
- các ô đất;
- chức năng sử dụng đất;
- mạng lưới giao thông;
- chỉ giới đường đỏ;
- chỉ giới xây dựng;
- công trình công cộng;
- cây xanh;
- hạ tầng kỹ thuật;
- tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan.
Khi một khu vực đã có quy hoạch 1/500 được phê duyệt, đây là lớp thông tin cần được kiểm tra kỹ nếu người dân muốn xác định vị trí cụ thể của khu đất trong đồ án.
Quy hoạch phân khu số 8 tại Từ Sơn
Phân khu số 8 gồm khu vực Châu Khê – Phù Khê – Hương Mạc – Đồng Kỵ – Đồng Nguyên – Trang Hạ của thành phố Từ Sơn trước đây.
Quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2000 Phân khu số 8 được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt tại Quyết định số 367/QĐ-UBND ngày 23/7/2024.
Đây là một trong những căn cứ quan trọng để triển khai các khu đô thị và dự án xây dựng tại khu vực phía bắc và đông bắc Từ Sơn trước đây.
Sau sắp xếp địa giới hành chính, một phần các địa danh trong tên phân khu đã thuộc các phường mới.
Do đó, khi xem bản đồ Phân khu số 8, người dân cần đối chiếu thêm địa giới hành chính hiện hành.
Khu đô thị mới tại Hương Mạc – Phù Khê
Một dự án cụ thể hóa Phân khu số 8 là:
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại phường Hương Mạc, phường Phù Khê, thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, nay là phường Phù Khê, tỉnh Bắc Ninh.
Hồ sơ được Cổng thông tin quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị Việt Nam công bố.
Mục tiêu của đồ án là cụ thể hóa:
- Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh theo Quyết định số 728/QĐ-TTg;
- Quy hoạch phân khu số 8 theo Quyết định số 367/QĐ-UBND ngày 23/7/2024.
Theo hồ sơ, đây là khu đô thị phát triển mới với hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật được tổ chức đồng bộ.
Quy hoạch còn bố trí các chức năng giáo dục, nhà văn hóa, y tế, thể thao, cây xanh và mặt nước công cộng.
Quy hoạch phân khu số 9 tại Từ Sơn
Một phân khu đặc biệt quan trọng khác là:
Quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2000 Phân khu số 9 (Đình Bảng – Tân Hồng – Đông Ngàn – Phù Chẩn, thành phố Từ Sơn).
Đồ án được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt tại Quyết định số 388/QĐ-UBND ngày 25/7/2024.
Sau sắp xếp hành chính năm 2025, toàn bộ 4 phường Đình Bảng, Tân Hồng, Đông Ngàn và Phù Chẩn được hợp nhất thành phường Từ Sơn.
Vì vậy, Phân khu số 9 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với không gian phát triển của phường Từ Sơn hiện nay.
Quy hoạch khu đô thị mới tại Đình Bảng cũ
Cổng thông tin quy hoạch của Bộ Xây dựng hiện công bố Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới tại phường Đình Bảng, thành phố Từ Sơn, nay là phường Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Đồ án được lập nhằm cụ thể hóa:
- Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh theo Quyết định 728/QĐ-TTg;
- Quy hoạch phân khu số 9 theo Quyết định 388/QĐ-UBND ngày 25/7/2024.
Theo thông tin công khai, khu vực lập quy hoạch hiện được xác định tại khu phố Ao Sen, phường Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Đây là một ví dụ cho thấy quá trình phát triển đô thị tại Từ Sơn đang được cụ thể hóa từ quy hoạch chung, xuống quy hoạch phân khu và cuối cùng là quy hoạch chi tiết của từng dự án.
Điều chỉnh quy hoạch 1/500 Khu di tích Đền Đô và sông Tiêu Tương
Một cập nhật quy hoạch đáng chú ý trong năm 2026 là điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu di tích Đền Đô và sông Tiêu Tương.
Ngày 21/4/2026, UBND phường Từ Sơn ban hành Quyết định số 928/QĐ-UBND phê duyệt đồ án điều chỉnh.
Tên đồ án trong quyết định là:
Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu di tích Đền Đô và sông Tiêu Tương, phường Đình Bảng, thành phố Từ Sơn, nay là phường Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Việc điều chỉnh được thực hiện trên cơ sở Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2045 và Quy hoạch phân khu số 9.
Theo UBND phường Từ Sơn, sau hơn 9 năm triển khai đồ án trước đó, một số điều kiện thực tế đã thay đổi, trong đó có yêu cầu về hệ thống giao thông, tái định cư tại chỗ, kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật.
Do đó, quy hoạch được rà soát và điều chỉnh để phù hợp hơn với tình hình hiện nay.
Bảo tồn Đền Đô gắn với phát triển đô thị Từ Sơn
Khu vực Đền Đô và sông Tiêu Tương có giá trị đặc biệt về lịch sử, văn hóa và cảnh quan của Từ Sơn.
Vì vậy, quá trình phát triển đô thị tại khu vực này không chỉ liên quan tới bố trí đất xây dựng mà còn phải gắn với bảo tồn di tích và không gian văn hóa.
Quyết định số 928/QĐ-UBND năm 2026 xác định việc điều chỉnh các chỉ tiêu sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với hệ thống quy hoạch cấp trên và các quy chuẩn hiện hành.
Điều này cho thấy định hướng phát triển Từ Sơn không chỉ tập trung mở rộng đô thị mà còn phải xử lý mối quan hệ giữa đô thị hóa và bảo tồn giá trị lịch sử.
Tiểu khu 112.3 và không gian đô thị phía Bắc Từ Sơn
Một đồ án quy mô lớn khác có nguồn gốc từ không gian thành phố Từ Sơn trước đây là:
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới, du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí trên địa bàn thành phố Từ Sơn – Tiểu khu 112.3, nay thuộc phường Tam Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Theo hồ sơ công khai của Bộ Xây dựng:
- diện tích quy hoạch khoảng 199 ha;
- dân số khoảng 7.640 người;
- tỷ lệ lập quy hoạch 1/500;
- số quyết định được công bố là 272/QĐ-UBND.
Ranh giới đồ án:
- phía Đông giáp xã Tiên Du;
- phía Tây giáp đất nông nghiệp phường Tam Sơn;
- phía Nam giáp đất nông nghiệp phường Tam Sơn;
- phía Bắc giáp xã Tiên Du.
Đồ án này cụ thể hóa Quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2000 khu đô thị, du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí Tiên Du – Từ Sơn, được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt tại Quyết định số 390/QĐ-UBND ngày 25/7/2024.
Do địa giới đã thay đổi, Tiểu khu 112.3 hiện được xác định thuộc phường Tam Sơn, không nên ghi là thuộc phường Từ Sơn hiện nay.
Quy hoạch sử dụng đất Từ Sơn cần được hiểu đúng
Khi tìm kiếm “bản đồ sử dụng đất Từ Sơn”, người dân thường gặp nhiều loại bản đồ khác nhau.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa:
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong đồ án xây dựng
Bản đồ này thể hiện chức năng các ô đất theo quy hoạch đô thị như:
- đất ở;
- đất công cộng;
- đất giáo dục;
- đất cây xanh;
- đất giao thông;
- đất thương mại dịch vụ;
- đất hạ tầng kỹ thuật.
Cổng thông tin quy hoạch của Bộ Xây dựng hiện công bố các lớp bản vẽ như hiện trạng, định hướng phát triển không gian, quy hoạch sử dụng đất, giao thông và hạ tầng kỹ thuật đối với nhiều đồ án tại Bắc Ninh.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo pháp luật đất đai
Đây là hệ thống hồ sơ khác với quy hoạch xây dựng đô thị.
Do đó, một vị trí được thể hiện là đất ở hoặc khu đô thị trong quy hoạch xây dựng không có nghĩa thửa đất hiện trạng đã tự động chuyển thành đất ở.
Muốn xác định chính xác tình trạng pháp lý của một thửa đất cần kiểm tra thêm:
- loại đất trên hồ sơ địa chính;
- quy hoạch sử dụng đất;
- kế hoạch sử dụng đất nếu có;
- quyết định thu hồi đất;
- quyết định giao đất hoặc cho thuê đất;
- hồ sơ dự án liên quan.
Giao thông là trục chính của phát triển đô thị Từ Sơn
Từ Sơn có vị trí cửa ngõ phía Tây của tỉnh Bắc Ninh và kết nối trực tiếp với Hà Nội.
Theo thông tin chính thức của UBND phường Từ Sơn, khu vực có các tuyến giao thông quan trọng như:
- Quốc lộ 1A;
- đường sắt Hà Nội – Đồng Đăng;
- đường 295B.
Từ Sơn cũng có khả năng kết nối tương đối thuận lợi tới Cảng hàng không quốc tế Nội Bài.
Đây là một trong những nền tảng quan trọng cho quá trình phát triển thương mại, dịch vụ, khu đô thị và kết nối Từ Sơn với không gian đô thị Hà Nội – Bắc Ninh.
Định hướng phát triển đô thị Từ Sơn giai đoạn mới
Sau khi thành lập phường Từ Sơn mới, địa phương xác định định hướng phát triển theo hướng đô thị xanh, thông minh và hiện đại, đồng thời tăng cường kết nối với Hà Nội và các đô thị trong tỉnh.
Một số định hướng được địa phương đề cập gồm:
- tăng cường liên kết vùng với Hà Nội;
- đầu tư hạ tầng giao thông;
- nâng cấp hạ tầng đô thị;
- phát triển hạ tầng xã hội;
- thúc đẩy chuyển đổi số;
- xây dựng đô thị xanh và thông minh;
- phát triển kinh tế thương mại – dịch vụ;
- bảo tồn giá trị văn hóa truyền thống.
Như vậy, quá trình đô thị hóa của Từ Sơn không chỉ thể hiện qua các dự án nhà ở mà còn bao gồm giao thông, thương mại, dịch vụ, không gian công cộng và bảo tồn di sản.
Quy hoạch Từ Sơn năm 2026 có những cập nhật nào đáng chú ý?
Trong năm 2026, nhiều hồ sơ quy hoạch trên địa bàn tiếp tục được triển khai.
Nổi bật là việc UBND phường Từ Sơn phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu di tích Đền Đô và sông Tiêu Tương tại Quyết định số 928/QĐ-UBND ngày 21/4/2026.
Bên cạnh đó, UBND phường cũng thực hiện lấy ý kiến đối với một số quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500.
Ví dụ, tháng 1/2026, địa phương công khai hồ sơ Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 dự án đầu tư xây dựng Trường THCS Tân Hồng để cộng đồng dân cư tham gia ý kiến.
Cần lưu ý, hồ sơ Trường THCS Tân Hồng tại thời điểm công bố nêu trên là hồ sơ lấy ý kiến, không nên mô tả là đồ án đã được phê duyệt nếu chưa có quyết định phê duyệt tương ứng.
Đây cũng là nguyên tắc cần áp dụng khi đọc các thông tin quy hoạch mới tại Từ Sơn.
Người dân nên kiểm tra bản đồ quy hoạch Từ Sơn như thế nào?
Nếu cần kiểm tra một thửa đất cụ thể, nên thực hiện theo thứ tự.
Bước 1: Xác định địa danh hiện tại
Trước tiên, cần xác định thửa đất hiện thuộc phường nào sau sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025.
Không nên chỉ sử dụng địa chỉ cũ ghi trên tài liệu quy hoạch.
Bước 2: Xác định phân khu quy hoạch
Tiếp theo, cần kiểm tra khu đất thuộc phân khu nào.
Đối với khu vực phường Từ Sơn hiện nay, Phân khu số 9 là một trong những đồ án cần đặc biệt lưu ý.
Đối với các khu vực Phù Khê, Hương Mạc, Đồng Kỵ và khu vực lân cận trước đây, cần đối chiếu Phân khu số 8.
Bước 3: Kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500
Nếu khu đất nằm trong khu vực đã có đồ án 1/500, cần kiểm tra trực tiếp bản vẽ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Không nên chỉ dựa vào ảnh bản đồ được chia sẻ trên mạng.
Bước 4: Kiểm tra các quyết định điều chỉnh
Quy hoạch có thể được điều chỉnh sau khi phê duyệt.
Vì vậy, cần kiểm tra xem đồ án có quyết định điều chỉnh cục bộ hoặc điều chỉnh tổng thể sau đó hay không.
Bước 5: Đối chiếu hồ sơ đất đai
Nếu mục đích là mua bán, chuyển nhượng hoặc đầu tư, cần kiểm tra thêm hồ sơ địa chính và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có liên quan.
Quy hoạch xây dựng không thay thế hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất.
Thông tin tra cứu tham khảo tại: quyhoach24h.vn
Lưu ý khi sử dụng bản đồ quy hoạch Từ Sơn trên internet
Các website hoặc ứng dụng bản đồ có thể hữu ích trong việc xác định sơ bộ vị trí.
Tuy nhiên, với một giao dịch đất đai cụ thể, thông tin cần được đối chiếu với hồ sơ chính thức.
Người dân nên kiểm tra tối thiểu:
- tên đồ án;
- tỷ lệ quy hoạch;
- số quyết định;
- ngày phê duyệt;
- cơ quan phê duyệt;
- bản vẽ sử dụng đất;
- bản vẽ giao thông;
- các quyết định điều chỉnh mới hơn.
Đặc biệt, do Từ Sơn đã thay đổi địa giới từ ngày 01/7/2025, cần kiểm tra cả tên địa danh cũ và tên đơn vị hành chính hiện hành để tránh nhầm lẫn.
Kết luận
Quy hoạch Từ Sơn Bắc Ninh được tổ chức theo nhiều cấp, từ Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2045, các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và các đồ án chi tiết tỷ lệ 1/500.
Trong đó, Phân khu số 8 được phê duyệt tại Quyết định số 367/QĐ-UBND ngày 23/7/2024, còn Phân khu số 9 được phê duyệt tại Quyết định số 388/QĐ-UBND ngày 25/7/2024. Đây là hai lớp quy hoạch quan trọng để theo dõi quá trình phát triển đô thị tại khu vực Từ Sơn trước đây.
Năm 2026, một cập nhật đáng chú ý là Quyết định số 928/QĐ-UBND ngày 21/4/2026 phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu di tích Đền Đô và sông Tiêu Tương tại phường Từ Sơn.
Khi xem bản đồ sử dụng đất hoặc kiểm tra một vị trí cụ thể, người dân cần đối chiếu đúng cấp quy hoạch, bản vẽ chính thức, quyết định phê duyệt và địa giới hành chính hiện hành.
Nguồn tham khảo
Thủ tướng Chính phủ – Quyết định số 728/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2045:
Xem thông tin Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh
UBND phường Từ Sơn – Thông tin địa giới và thành lập phường Từ Sơn mới:
Xem nguồn chính thức UBND phường Từ Sơn
Bộ Xây dựng – Quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị mới tại Hương Mạc – Phù Khê, cụ thể hóa Phân khu số 8:
Xem hồ sơ quy hoạch chính thức
Bộ Xây dựng – Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị mới tại Đình Bảng, nay là phường Từ Sơn:
Xem hồ sơ quy hoạch Đình Bảng
UBND phường Từ Sơn – Quyết định số 928/QĐ-UBND ngày 21/4/2026 về điều chỉnh Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu di tích Đền Đô và sông Tiêu Tương:
Xem thông tin công bố quy hoạch
Bộ Xây dựng – Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Tiểu khu 112.3, nay thuộc phường Tam Sơn:
Xem hồ sơ Tiểu khu 112.3